Twee routes, één beslissing
In de praktijk kiezen Nederlandse kopers tussen een hypotheek bij een Griekse bank met de Griekse woning als onderpand, en extra financiering op hun Nederlandse woning waarmee ze de Griekse aankoop grotendeels of volledig uit eigen geld betalen. Beide leiden tot hetzelfde huis, maar de gevolgen lopen op vijf punten uiteen.
Het zuivere kostenplaatje is daarbij zelden doorslaggevend, omdat de rentes elkaar niet dramatisch ontlopen. De andere vier punten wegen meestal zwaarder.
Waar het onderpand ligt, is het scherpste verschil
Bij een Griekse hypotheek is de Griekse woning het onderpand. Loopt het mis, dan raakt dat die woning. Leent u bij op uw Nederlandse huis, dan verplaatst u het risico naar de woning waar u zelf woont, en dat is een wezenlijk andere beslissing dan een lagere rente rechtvaardigt.
Dit punt wordt vaak te licht genomen omdat de Nederlandse route administratief zo veel makkelijker voelt. Weeg het expliciet: het is de enige factor in deze vergelijking die uw hoofdverblijf raakt.
Wat u kunt lenen, en waartegen
De Griekse route wordt begrensd door het financieringspercentage dat een Griekse bank aan een niet-ingezetene wil geven, en dat ligt duidelijk onder wat u in Nederland gewend bent. De looptijd wordt daarbij doorgaans afgetopt rond twintig jaar, wat de maandlast verhoogt.
De Nederlandse route wordt begrensd door de overwaarde in uw eigen woning en door de bereidheid van uw geldverstrekker om mee te werken aan een tweede woning in het buitenland. Niet elke Nederlandse kredietverstrekker doet dat even makkelijk, en het doel van de lening moet u eerlijk opgeven. Beide routes kennen dus een plafond, maar het is een ander plafond, gemeten aan een ander huis.
Snelheid, en wat dat aan de onderhandelingstafel waard is
De Nederlandse route is meestal sneller en voorspelbaarder. U regelt het bij een partij die u kent, in een taal die u spreekt, en u komt aan tafel als een koper die niet van een Griekse financiering afhankelijk is. In een markt waar de verkoper een aanbetaling verwacht en een snelle overdracht waardeert, is dat een reëel voordeel.
De Griekse route kost meer tijd: een uitgebreider documentendossier, een taxatie in opdracht van de bank en een titelonderzoek dat bij oudere panden kan uitlopen. Daar staat tegenover dat de betrokkenheid van een Griekse bank een extra paar ogen op het onderpand betekent. Een bank die niet wil financieren, vertelt u iets over de woning wat u zelf misschien niet had gezien.
Kosten die u alleen op één van beide routes tegenkomt
Op de Griekse route betaalt u de taxatie van de bank, afsluitkosten, de inschrijving van het hypotheekrecht bij het kadaster en de verplichte opstalverzekering, soms met een overlijdensrisicodekking erbij.
Op de Nederlandse route betaalt u advieskosten en meestal een gang naar de Nederlandse notaris voor een verhoging van de inschrijving, en afhankelijk van uw situatie kan het openbreken van een lopende rentevaste periode boeterente kosten. Vergelijk daarom niet op rentepercentage maar op wat elke route in totaal kost tot en met de overdracht.
Fiscaal zijn beide routes even weinig aantrekkelijk
Er is geen fiscale winnaar. De hypotheekrenteaftrek geldt niet voor een tweede woning, dus of u nu bij een Griekse bank leent of bijleent op uw Nederlandse woning, de rente is geen aftrekpost. De schuld telt in beide gevallen mee als schuld in box 3.
De Griekse woning zelf valt eveneens in box 3, waarbij Nederland een evenredig berekende vermindering geeft om dubbele belasting te voorkomen, omdat Griekenland zelf ook heft. Dat is dus geen volledige vrijstelling. De uitkomst hangt sterk af van uw overige vermogen, dus laat dit doorrekenen door een belastingadviseur voordat u kiest, en niet achteraf.
Combineren is vaak het echte antwoord
In de praktijk kiezen veel kopers geen van beide routes zuiver, maar leggen ze eigen spaargeld, een deel overwaarde en een beperkte Griekse hypotheek naast elkaar. Dat houdt de Nederlandse bijleensom kleiner dan bij een volledige eigen financiering en de Griekse maandlast lager dan bij maximaal lenen.
Meer over de overwaarderoute zelf, inclusief de aandachtspunten daarbij, leest u in Overwaarde uit Nederland gebruiken voor een Griekse woning.
Hoe u de twee routes naast elkaar legt
- Bepaal eerst welk huis u als onderpand wilt inzetten: het Griekse of uw eigen woning.
- Vraag beide plafonds op: het Griekse financieringspercentage en uw Nederlandse overwaarderuimte.
- Vraag uw Nederlandse geldverstrekker of hij meewerkt aan een tweede woning in het buitenland.
- Reken met een Griekse looptijd rond twintig jaar en de bijbehorende hogere maandlast.
- Tel per route de eenmalige kosten op tot en met de overdracht, niet alleen de rente.
- Controleer of het openbreken van uw Nederlandse rentevaste periode boeterente kost.
- Laat de box 3-gevolgen doorrekenen voordat u kiest.
- Overweeg een combinatie in plaats van één route volledig.