Het eerste plafond: de quotiteit
Griekse banken financieren niet-ingezetenen tot een lager deel van de waarde dan kopers die in Griekenland belastingplichtig zijn. Voor niet-ingezetenen ligt de werkbare bandbreedte doorgaans tussen 50 en 65% van de waarde. In de praktijk betekent dat een eigen inbreng van vaak 30 tot 50% van de koopsom, en dat is voor Nederlandse kopers meestal het grootste verschil met wat zij van de thuismarkt gewend zijn.
Belangrijk is waarop dat percentage wordt losgelaten. Niet op de koopsom alleen, maar op de laagste van twee bedragen: de overeengekomen prijs of de eigen taxatiewaarde van de bank. Komt de taxatie lager uit, dan wordt de lening op die lagere waarde berekend en betaalt u het verschil uit eigen middelen, bovenop de inbreng waar u al op had gerekend. Neem die mogelijkheid vooraf mee in uw budget in plaats van erop te hopen.
Het tweede plafond: uw terugbetalingscapaciteit
Los daarvan toetst de bank of u de maandlast kunt dragen. Daarbij wordt gekeken naar het deel van uw netto maandinkomen dat opgaat aan al uw verplichtingen samen, niet alleen aan de nieuwe Griekse lening. Uw Nederlandse hypotheek, een persoonlijke lening, een autofinanciering of een doorlopend krediet tellen gewoon mee, ook al staan die bij een buitenlandse geldverstrekker. Iedere bank hanteert hier een eigen norm, dus vraag expliciet hoe men in uw geval rekent.
Die toets is geen vrijblijvende formaliteit. De Europese woonkredietrichtlijn verplicht geldverstrekkers in de hele Unie om de kredietwaardigheid van een aanvrager grondig te beoordelen voordat er een aanbod komt. Een bank die u ruim laat lenen zonder naar uw Nederlandse lasten te vragen, is dus geen bank die u een dienst bewijst.
De laagste van de twee bindt
Omdat beide plafonds tegelijk gelden, is het bedrag dat u werkelijk kunt lenen simpelweg de kleinste van de twee uitkomsten. Een koper met veel eigen vermogen kan alsnog vastlopen op de betaalbaarheidstoets, en een koper met een stevig inkomen kan alsnog vastlopen op de quotiteit. Wie er maar één uitrekent, krijgt een misleidend antwoord.
Een voorbeeld maakt dat concreet. Bij een woning van 300.000 euro en een quotiteit van 60% komt het eerste plafond uit op 180.000 euro. Toetst de bank vervolgens uw maandlasten en past daar hooguit een lening van 140.000 euro binnen, dan is dat uw bedrag. De resterende 160.000 euro moet uit eigen middelen komen, plus de kosten van de aankoop.
Hoe inkomen wordt meegeteld, en afgewaardeerd
Niet alle inkomsten tellen voor de volle mep mee. Salaris in loondienst, onderbouwd met loonstroken en een werkgeversverklaring, is het eenvoudigst. Inkomen uit eigen onderneming wordt geaccepteerd, maar vraagt doorgaans om een langere historie en volledige jaarcijfers in plaats van een samenvatting. Pensioen wordt over het algemeen goed ontvangen, wat meetelt omdat een flink deel van de Nederlandse aankopen in Griekenland rond de pensioenleeftijd plaatsvindt.
Huurinkomsten worden vaak met een afslag meegenomen in plaats van volledig, omdat leegstand en onderhoud niet gegarandeerd wegvallen. Variabele beloning zoals bonus of provisie wordt eveneens voorzichtig behandeld. Valt een substantieel deel van uw inkomen in deze categorieën, stel dan vroeg vast hoe een bank het gaat waarderen: het verschil tussen bruto inkomen en erkend inkomen kan aanzienlijk zijn.
De looptijd: vaak rond de twintig jaar
Voor niet-ingezetenen wordt de looptijd doorgaans afgetopt rond twintig jaar. Dat is korter dan waar Nederlandse kopers aan gewend zijn, en het werkt direct door in het bedrag: bij dezelfde lening hoort bij een kortere looptijd een hogere maandlast, en omdat de betaalbaarheidstoets juist op die maandlast wordt uitgevoerd, drukt de looptijd het maximale bedrag. Banken hanteren daarnaast een maximumleeftijd waarop de lening afgelost moet zijn, waardoor de looptijd voor oudere aanvragers verder inschrompelt. Twee aanvragers met identieke financiën en vijftien jaar leeftijdsverschil kunnen dus heel andere aanbiedingen krijgen.
Euribor: waarom het antwoord kan bewegen
Bij een variabele rente is de Griekse hypotheekrente gekoppeld aan Euribor plus een opslag van de bank. Beweegt Euribor, dan beweegt uw maandlast mee, en daarmee ook de ruimte in de betaalbaarheidstoets. Een berekening die vandaag precies past, kan bij een hogere stand krap worden. Vraag daarom niet alleen naar het maximale bedrag, maar ook naar wat er met uw maandlast gebeurt als de rente een aantal procentpunten hoger staat. Voor een woning die u twintig jaar aanhoudt, is dat geen theoretische vraag.
Kosten die niet in de hypotheek zitten
De hypotheek dekt een deel van de waarde van de woning, niet de kosten van de transactie. Overdrachtsbelasting, notaris, de advocaat die het titelonderzoek doet, de taxatie en de inschrijving komen daar bovenop en moeten uit eigen middelen worden voldaan. Ook na de aankoop lopen er kosten door: ENFIA, de jaarlijkse onroerendgoedbelasting, geldt voor iedere eigenaar, ook voor niet-ingezetenen (zie ENFIA: de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Griekenland uitgelegd). De quotiteit behandelen alsof die de hele contantvraag beantwoordt, is de meest gemaakte budgetteringsfout, en die komt meestal pas aan het licht nadat er al een reserveringsbedrag is betaald.
Overwaarde verandert de rekensom
Brengt u overwaarde uit uw Nederlandse woning in, dan daalt het bedrag dat u in Griekenland nodig heeft, en daarmee wordt de quotiteit vaak vanzelf haalbaar. Let wel op de andere kant: door bij te lenen in Nederland stijgen uw Nederlandse maandlasten, en juist die lasten tellen mee in de Griekse betaalbaarheidstoets. U verlicht dus het ene plafond en belast het andere. Houd er daarnaast rekening mee dat de Nederlandse hypotheekrenteaftrek niet geldt voor een tweede woning in Griekenland, ongeacht in welk land u de financiering afsluit. De volledige afweging staat in Overwaarde uit Nederland gebruiken voor een Griekse woning.
Uw realistische bedrag bepalen
- Bepaal welke quotiteitsband bij uw profiel past, tussen 50 en 65%.
- Tel al uw bestaande maandlasten op, ook de Nederlandse.
- Bepaal welke inkomensbronnen mogelijk met een afslag meetellen.
- Controleer welke looptijd bij uw leeftijd nog beschikbaar is.
- Reken beide plafonds uit en ga uit van de laagste uitkomst.
- Houd rekening met een taxatie onder de koopsom.
- Begroot aankoopkosten en ENFIA los van de eigen inbreng.