Illegale bouw in Griekenland: wat u als koper moet uitzoeken vóórdat u tekent

Waarom hier een eigen wet voor bestaat

Illegale bouw is in Griekenland zo gewoon geworden dat er een aparte wettelijke regeling voor is opgetuigd. De huidige is wet 4495/2017, met de veelzeggende titel Controle en bescherming van de bebouwde omgeving. Zij regelt hoe bouwwerken die afwijken van de vergunning alsnog kunnen worden geregulariseerd, en zij bestrijkt constructies die tot stand kwamen tussen 30 november 1955 en 28 juli 2011. Binnen die periode worden de afwijkingen in vijf categorieën ingedeeld, oplopend van bijna verwaarloosbaar tot ernstig.

Die einddatum van 28 juli 2011 is voor u als koper het belangrijkste getal in dit hele artikel. Wat daarna is gebouwd zonder of in afwijking van vergunning, valt buiten deze regeling. Dat maakt een afwijking op een recent gebouwd huis in de regel een groter probleem dan dezelfde afwijking op een dorpswoning uit de jaren zeventig, terwijl de meeste kopers intuïtief het omgekeerde aannemen. Laat een Griekse ingenieur of advocaat in uw geval vaststellen wat de peildatum betekent, want er bestaan bijzondere regelingen en uitzonderingen die van geval tot geval verschillen.

Belangrijk is ook wat de regeling niet is. Regularisatie onder deze wet betekent in de meeste gevallen dat de afwijking voor een lange periode wordt gedoogd tegen betaling van een boete, en niet dat het bouwwerk met terugwerkende kracht alsnog vergund is. Voor de praktijk maakt dat weinig uit, omdat het de overdracht deblokkeert. Voor de vraag of u er later nog iets bij mag bouwen, maakt het wel uit.

Hoe u er vóór de koop achter komt

Nederlandse kopers vertrouwen hier vaak op de verkeerde bron. De makelaar heeft het pand niet ingemeten, de verkoper weet het soms oprecht niet omdat een vorige eigenaar de veranda dichtzette, en een verklaring dat alles in orde is, is geen onderzoek. De enige betrouwbare route is dat uw eigen ingenieur, niet die van de verkoper en niet die van de makelaar, met de goedgekeurde tekeningen in de hand door het pand loopt.

Vraag daarvoor drie dingen op bij de verkoper, en vraag ze op zodra u serieus bent, dus vóór het voorcontract en niet erna. Ten eerste de bouwvergunning, de oikodomiki adeia, met het nummer en het jaar. Ten tweede de goedgekeurde tekeningen die daarbij horen: de plattegronden, de doorsneden en de topografische tekening van het perceel. Ten derde, als die er is, het dossier van een eerdere regularisatie.

Dat laatste punt wordt het vaakst verkeerd begrepen. Er zijn in de loop der jaren meerdere regelingen geweest, onder meer onder de wetten 3843/2010, 4014/2011 en 4178/2013, en een pand kan onder een oudere regeling zijn aangemeld. Een aanmelding is echter niet hetzelfde als een afgeronde regularisatie. Boetes worden in termijnen betaald, dossiers blijven onvolledig, ingenieurs verdwijnen. Vraag daarom niet alleen om het certificaat maar ook om het betalingsoverzicht en om de bevestiging dat het dossier is afgerond. Uw ingenieur kan dat in het elektronische systeem van de technische kamer controleren.

Waar uw ingenieur op let, is de vergelijking tussen tekening en werkelijkheid. De klassiekers in de Griekse markt zijn een veranda of pergola die met glas of metselwerk is dichtgezet, een souterrain of bergruimte dat als slaapkamer of studio in gebruik is, een dakterras dat een extra bouwlaag is geworden, een zwembad of een technische ruimte die nooit in de vergunning stond, een luifel of carport die er wel staat maar niet op papier, en een perceelgrens die niet overeenkomt met de topografische tekening. Meet daarbij ook de oppervlakte na. Een advertentie van 120 vierkante meter tegenover een vergunning van 85 vierkante meter is geen makelaarsoptimisme maar een signaal.

De elektronische identiteit van het gebouw komt op enig moment in de overdracht ter sprake, maar wacht daar niet op. Dat dossier hoort bij de verplichtingen van de verkopende kant en het bestaan ervan zegt u nog niets over de vraag of er iets te legaliseren valt. Uw eigen inspectie gaat vooraf.

Wat de vijf categorieën voor u betekenen

De indeling in categorieën bepaalt hoe duur, hoe lang en hoe zeker de oplossing is. Grofweg gaat het om het volgende. De eerste categorie betreft bouwwerken van vóór 1975, waarvoor doorgaans een vast bedrag geldt. De tweede categorie ziet op constructies van vóór 1983, met een boete waarop een forse korting wordt gegeven. De derde categorie omvat kleine overtredingen, zoals een beperkte overschrijding van een balkon of een isolatielaag, en heeft in de regel geen einddatum. De vierde categorie betreft afwijkingen die binnen bepaalde grenzen van bebouwing, dichtheid en hoogte blijven, met een maximum aan vierkante meters. De vijfde categorie is de restcategorie: alles wat zwaarder is dan dat.

Vraag uw ingenieur altijd om de categorie zwart op wit, want de eerste vier zijn een rekensom en de vijfde is een risico. Of, en onder welke voorwaarden, een geval in de vijfde categorie op dit moment nog kan worden geregulariseerd, verschilt per situatie en is in de loop der jaren gewijzigd. Krijgt u die zekerheid niet, behandel het pand dan als onverkoopbaar totdat het tegendeel is aangetoond, en laat u niet geruststellen met de mededeling dat het wel goed komt.

Op de termijnen zit beweging. De regularisatie voor de categorieën 1 tot en met 4 loopt na een verlenging eerder dit jaar tot 31 maart 2028. Elke verlenging ging de afgelopen jaren gepaard met een hogere boete voor wie later indient, maar hoe groot die opslag precies is, wordt niet eenduidig gedocumenteerd. Laat uw ingenieur daarom bevestigen welke datum en welke opslag gelden op het moment dat het dossier daadwerkelijk wordt ingediend, voordat u er een bedrag op baseert.

Wat het blokkeert, en waarom uw hypotheek het tweede slachtoffer is

De sanctie is scherper dan een boete. Voor iedere overdracht of vestiging van een zakelijk recht op een Grieks pand is een verklaring van een bevoegd ingenieur verplicht. Is de afwijking niet geregeld, dan kan die verklaring niet worden afgegeven en is de overdracht verboden. De notaris kan de akte dan simpelweg niet passeren, hoe ver u met de verkoper ook bent.

Daar blijft het niet bij. Zolang de zaak niet is geregeld, kan het pand ook niet worden bezwaard met een hypotheek en kan het niet worden opgenomen in subsidieprogramma's zoals de Griekse energiebesparingsregelingen. Voor u als koper met financiering betekent dat een dubbele blokkade, en de tweede is de stille.

Het punt dat kopers zelden vooraf zien: ook wanneer de legalisatie op tijd rondkomt, drukt de bouwgeschiedenis op uw leencapaciteit. De taxateur van de bank waardeert wat legaal is, niet wat er staat. Vierkante meters die nog niet zijn geregulariseerd tellen in de taxatie vaak voor weinig of niets mee. De vraagprijs is echter gebaseerd op wat u ziet, inclusief die dichtgezette veranda. Het gevolg is een taxatiewaarde die onder de koopprijs ligt, terwijl de bank haar percentage over de taxatiewaarde berekent en niet over de prijs. Uw hypotheekbedrag daalt dus, terwijl de prijs gelijk blijft, en het verschil betaalt u uit eigen geld. Bij een woning van 250.000 euro waarvan een deel van de oppervlakte niet meetelt, loopt dat gat snel op tot tienduizenden euro's.

Vraag uw kredietverstrekker daarom vroeg hoe zij omgaat met een pand waarvan de regularisatie loopt. Sommige banken willen de afronding vóór de taxatie zien, andere accepteren een dossier dat is ingediend en betaald. Dat antwoord bepaalt uw hele planning, en het is een vraag die u kunt stellen voordat u een bod uitbrengt. Hoeveel u in uw situatie kunt lenen, staat verder uitgelegd in Hoeveel kan ik lenen voor een Griekse hypotheek?.

Wie betaalt, en hoe u dat vastlegt

Er is geen wettelijke verdeling. Wie de legalisatie betaalt, is onderhandeling, en dat is precies waarom u de bevinding vóór het voorcontract wilt hebben. Een probleem dat u ontdekt terwijl u nog kunt weglopen, is een prijspunt. Hetzelfde probleem na ondertekening is een geschil.

In de praktijk komen drie varianten voor. De verkoper regelt en betaalt de legalisatie volledig vóór de akte: dat is de schoonste oplossing en de traagste, want u bent afhankelijk van iemand die het geld al kwijt is. De prijs wordt verlaagd met het bedrag van de legalisatie, waarna de kosten voor uw rekening komen: dat werkt alleen wanneer de overdracht überhaupt door kan gaan, dus in de regel alleen bij lichte gevallen of bij een dossier dat al is ingediend. Of er wordt een bedrag ingehouden bij de notaris of op een derdenrekening, dat pas vrijvalt wanneer de ingenieur de afronding bevestigt.

Welke variant u ook kiest, laat de ingenieur eerst een schriftelijke begroting maken. Daarin horen drie posten: de boete zelf, de leges en het inschrijvingsbedrag voor het dossier, en het honorarium van de ingenieur voor het opmeten, tekenen en indienen. Tel daar marge bij op, want een opmeting levert soms meer op dan waar de begroting van uitging. Neem in de afspraak ook op wat er gebeurt als het bedrag hoger uitvalt dan geraamd, want dat is de discussie die anders halverwege ontstaat.

Wat het met uw tijdlijn doet

Een regularisatiedossier is geen formaliteit van een week. De ingenieur moet ter plaatse opmeten, tekeningen maken of reconstrueren, de categorie bepalen, foto's en verklaringen verzamelen en het dossier elektronisch indienen. Bij een ouder pand zonder complete tekeningen loopt dat op tot maanden. De boete kan in termijnen worden betaald, maar de verklaring die u voor de overdracht nodig heeft, hangt aan de afronding van het dossier, niet aan de eerste termijn.

Reken die doorlooptijd naast de doorlooptijd van uw financiering, want beide lopen tegelijk en de traagste bepaalt uw leveringsdatum. Een financieringsvoorbehoud van zes weken heeft weinig zin naast een legalisatie van vier maanden.

Voor het voorlopige koopcontract heeft dat directe gevolgen. Teken geen onvoorwaardelijk voorcontract voordat uw ingenieur op locatie is geweest. Lukt dat niet, bijvoorbeeld omdat u snel wilt vastleggen in een krappe markt, maak de legalisatie dan een uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde naast uw financieringsvoorbehoud. Zet er drie dingen in: een datum waarop de bevestiging binnen moet zijn, een maximumbedrag waarboven u eruit kunt, en wat er precies met uw aanbetaling gebeurt als de voorwaarde wordt ingeroepen. Hoe die voorbehouden in een Grieks voorcontract werken, staat in Voorlopig koopcontract in Griekenland en uw financiering.

Nieuwbouw en recente panden zijn geen vrijbrief

Koopt u van een ontwikkelaar of koopt u een pand dat pas is opgeleverd, dan verschuift de vraag maar verdwijnt hij niet. Vergelijk bij oplevering de as-built situatie met de vergunning en de goedgekeurde tekeningen, en laat dat door uw eigen ingenieur doen en niet door de bouwer. Kleine wijzigingen tijdens de bouw, een verplaatste wand, een uitgebouwd terras, een extra technische ruimte, moeten in de vergunningdocumenten zijn verwerkt.

Juist bij recente bouw weegt dat zwaar, om de reden uit de eerste paragraaf: de regularisatieregeling ziet op de periode tot 28 juli 2011. Een afwijking op een nieuw pand valt daar niet onder, en de route om het alsnog recht te zetten loopt dan via de vergunningverlening zelf. Dat is een ander en doorgaans lastiger traject. Laat u daarom bij nieuwbouw niet geruststellen met de gedachte dat het probleem van illegale bouw iets van oude dorpshuizen is.

Tot slot een opmerking over de rolverdeling. Uw advocaat controleert de eigendomsketen en de lasten, uw ingenieur controleert de fysieke en stedenbouwkundige toestand, en uw kredietverstrekker beoordeelt wat daarvan financierbaar is. Die drie werken niet automatisch samen. Zorg dat zij elkaars bevindingen kennen voordat u tekent, en niet erna. Deze regels zijn wetgeving en kunnen wijzigen: laat uw situatie toetsen aan de regels en termijnen die gelden op het moment van uw aankoop.

Lees verder

• Voorlopig koopcontract in Griekenland en uw financiering
• Checklist voor een hypotheek in Griekenland
• Bijkomende kosten bij een huis kopen in Griekenland