Overwaarde uit Nederland gebruiken voor een Griekse woning

Update 27 september 2026: het beeld in dit artikel klopt nog. Griekse banken financieren niet-ingezetenen ook in 2026 doorgaans tot 50-65 procent van de getaxeerde waarde, met bankspecifieke marges: Alpha Bank gaat tot 80 procent voor EU-ingezetenen en Eurobank houdt 65 procent aan voor niet-Griekse aanvragers. De renteomgeving is intussen wel veranderd: na een verlagingscyclus die de ECB-depositorente medio 2025 op 2,00 procent bracht, verhoogde de ECB die rente in 2026 weer in twee stappen, laatstelijk naar 2,50 procent per 16 september 2026 (herfinancieringsrente 2,65 procent), met een 12-maands Euriborrente van ongeveer 3,2-3,3 procent eind september 2026. Griekse hypotheekrentes voor buitenlandse kopers lagen begin 2026 doorgaans tussen 4 en 5,5 procent. Dat verandert het antwoord op de vraag welke route goedkoper is niet fundamenteel: vergelijk bij uw eigen aanvraag altijd de actuele Nederlandse en Griekse tarieven naast elkaar.

Waarom overwaarde een aantrekkelijke route is

Overwaarde uit een Nederlandse woning kan als eigen inbreng dienen, of in sommige gevallen als volledige financieringsroute voor een Griekse aankoop. Het voordeel: u onderhandelt met een Nederlandse geldverstrekker in een vertrouwde taal en een bekend proces, in plaats van een Griekse aanvraag vanaf nul op te bouwen.

Zo neemt u overwaarde op: bijlenen of een tweede hypotheek

Cijfers laatst gecontroleerd: 12 oktober 2026

Overwaarde is het verschil tussen wat uw Nederlandse woning waard is en wat u er nog op schuldig bent. Er zijn twee gangbare manieren om dat geld vrij te maken: uw bestaande hypotheek verhogen bij uw huidige geldverstrekker, of een aanvullende lening afsluiten met uw woning als onderpand. In beide gevallen blijft uw Nederlandse huis de zekerheid. De Griekse woning speelt daarin geen rol, en daarom komt er in deze route ook geen Griekse bank aan te pas.

De bovengrens is de loan-to-value: volgens de AFM is die voor hypothecair krediet sinds 1 januari 2018 maximaal 100 procent van de woningwaarde. Uw totale schuld op het huis mag dus niet boven de getaxeerde waarde uitkomen. Daarnaast toetst de geldverstrekker uw inkomen aan de financieringslastpercentages die de overheid jaarlijks vaststelt op advies van het Nibud. In de praktijk is niet de 100 procent maar die inkomenstoets meestal de beperkende factor, dus reken nooit met de volledige theoretische ruimte.

Verwacht een nieuwe taxatie, een inkomenstoets, een vraag naar het doel van de lening en een notariële akte voor de verhoging van het hypotheekrecht. Geef dat doel eerlijk op. Een tweede woning in het buitenland is een ander doel dan een verbouwing, en niet elke geldverstrekker werkt daaraan mee. Vraag het daarom na voordat u een bod uitbrengt, en vraag meteen hoe uw geldverstrekker de 100 procent toepast op een bijlening die niet voor de eigen woning bedoeld is.

Griekse hypotheken: conservatiever dan u gewend bent

Griekse banken financieren niet-ingezetenen doorgaans tot 50-65% van de getaxeerde waarde, met een rente-opslag van 0,3 tot 0,8 procentpunt ten opzichte van ingezetenen en een uitgebreide documentatie-eis. De beoordeling duurt vaak enkele weken. Voor kopers die gewend zijn aan de Nederlandse hypotheekmarkt kan dat als omslachtig voelen.

EU-burgers vaak iets soepeler behandeld

Als EU-burger krijgt u bij de meeste Griekse geldverstrekkers een iets gunstiger risicoprofiel dan kopers van buiten de EU. Dat betekent niet automatisch een hoger maximaal financieringspercentage, maar wel vaak minder gedoe in de aanvraag.

Combineren: eigen inbreng, overwaarde en een Griekse hypotheek

In de praktijk kiezen veel kopers voor een combinatie: een deel eigen inbreng, een deel overwaarde en eventueel een aanvullende Griekse financiering voor de rest. Welke verhouding logisch is, hangt af van uw inkomen, leeftijd, bestaande lasten en het doel van de woning: puur vakantiegebruik, verhuur, of een gedeeltelijke verhuizing.

Rekenvoorbeeld: een woning van 300.000 euro

Dit is een illustratie met aannames, geen offerte en geen aanbod. Stel: een Griekse woning van 300.000 euro, kosten van de aankoop op ruim 8 procent aangenomen (24.000 euro, zie de bijkomende kosten), en 40.000 euro eigen spaargeld. Uw Nederlandse woning is 450.000 euro waard met 250.000 euro hypotheek.

• Totaal nodig: 300.000 + 24.000 = 324.000 euro.
• Met een Griekse hypotheek van 60 procent: lening 0,60 x 300.000 = 180.000 euro. Eigen geld nodig: 324.000 - 180.000 = 144.000 euro. Daarvan komt 40.000 uit spaargeld en 104.000 uit overwaarde.
• Zonder Griekse hypotheek: 324.000 - 40.000 = 284.000 euro bijlenen. De ruimte bij 100 procent loan-to-value is 450.000 - 250.000 = 200.000 euro. Het past dus niet, nog voordat de inkomenstoets is gedaan.
• Maandlast van de 104.000 euro uit de eerste variant: bij een aangenomen rente van 4,5 procent annuïtair over 30 jaar ongeveer 527 euro per maand, met in het eerste jaar ongeveer 4.600 euro aan rente die niet aftrekbaar is (zie hieronder).

Het voorbeeld laat zien waarom de combinatie zo vaak de uitkomst is: de overwaarde dekt zelden de hele som, en een Griekse hypotheek houdt de Nederlandse bijlening kleiner. Rekent u zelf, zet dan uw eigen waarde, restschuld en rente in en vraag uw geldverstrekker om de werkelijke toetsrente.

Waar u op moet letten bij overwaarde

Het inzetten van overwaarde raakt uw bestaande Nederlandse hypotheeksituatie. Denk aan de gevolgen voor uw maandlasten, uw buffer voor onvoorziene kosten, en wat er gebeurt als u de Griekse woning ooit weer verkoopt. Een zorgvuldige afweging voorkomt dat een aantrekkelijke kans op de korte termijn een probleem wordt op de langere termijn.

Renteaftrek en box 3: wat de belasting met de extra lening doet

Hypotheekrenteaftrek is er alleen voor een eigen woning: een woning waarvan u of uw fiscale partner eigenaar bent en die uw hoofdverblijf is. Een vakantiewoning is volgens de Belastingdienst geen eigen woning, ook niet als die in het buitenland ligt. Zij hoort bij uw bezittingen in box 3. Wat u leent bovenop de eigenwoningschuld, het deel dat gaat naar de aankoop, verbetering of onderhoud van uw eigen woning, geeft u op als schuld in box 3, en de rente over dat deel mag u niet aftrekken.

Voor Griekenland betekent dat twee dingen. De rente op het bijgeleende bedrag is niet aftrekbaar, terwijl de rente over uw bestaande eigenwoningschuld in beginsel aftrekbaar blijft. En een bijlening is daardoor in netto termen duurder dan dezelfde som voor uw eigen woning zou zijn. De schuld zelf verlaagt wel uw box 3-grondslag, terwijl de Griekse woning er als bezitting in zit; hoe dat uitpakt staat in de box 3-aangifte voor een Griekse woning. Laat de geldverstrekker het bijgeleende bedrag als apart leningdeel vastleggen, zodat de administratie scheidt wat wel en niet aftrekbaar is.

Dit beeld verandert als de Griekse woning ooit uw hoofdverblijf wordt. Verhuist u zelf, laat de gevolgen dan vooraf doorrekenen door een belastingadviseur.

Wat u in Griekenland nog regelt zonder Griekse bank

Koopt u grotendeels uit eigen middelen, dan hoeft er geen Griekse geldverstrekker aan te pas te komen, maar de rest van de Griekse praktijk blijft gelden. Voor de koop is een Grieks belastingnummer nodig, de AFM. Die afkorting heeft niets te maken met de Nederlandse toezichthouder. Volgens de informatie van de Griekse belastingdienst AADE vraagt u het digitaal aan via het portaal myAADE en identificeert u zich per videogesprek of op een belastingkantoor. Heeft u geen Grieks postadres, dan wijst u een belastingvertegenwoordiger aan. De precieze voorwaarden verschillen per route, bijvoorbeeld of een Grieks bankrekeningnummer of telefoonnummer nodig is. Laat uw Griekse advocaat of notaris dit vooraf uitzoeken in plaats van het op de dag van de akte te ontdekken.

Ook een Griekse bankrekening is in de praktijk vrijwel altijd nodig: voor de betaling van de koopsom, de belastingen en later de jaarlijkse lasten. Zowel uw Nederlandse geldverstrekker als de Griekse notaris of bank kan vragen waar het geld vandaan komt. Bewaar daarom het aanbod van uw hypotheekverstrekker en de overboekingen als bewijs van herkomst. Welke stukken u verder nodig heeft, staat in de documentenlijst voor een Griekse hypotheek, en hoeveel ruimte u in totaal hebt bij hoeveel u kunt lenen voor een Griekse hypotheek. De afweging tussen beide routes zelf staat in Griekse hypotheek of Nederlandse overwaarde.