Begin bij het totaalplaatje, niet bij de vraagprijs
Een Griekse aankoop bestaat uit drie blokken die u alle drie moet kunnen dragen: de koopsom, de aankoopkosten daarbovenop, en het deel van de koopsom dat u zelf inbrengt omdat de bank het niet financiert. Alleen het eerste blok staat op de website van de makelaar.
Het praktische gevolg is dat de woning die u zich kunt veroorloven vaak een stuk goedkoper is dan uw maximale hypotheek doet vermoeden. Reken daarom van achter naar voren: begin bij het geld dat u vrij beschikbaar heeft, trek daar de aankoopkosten vanaf, en kijk pas dan welke koopsom overblijft.
Wat u zelf moet meebrengen
Griekse banken financieren aan niet-ingezetenen een aanzienlijk lager deel van de waarde dan Nederlandse kopers gewend zijn. Waar in Nederland een hypotheek tot de volledige woningwaarde normaal is, ligt het percentage voor een niet-ingezetene in Griekenland ruwweg tussen de helft en twee derde van de waarde. De rest komt uit eigen middelen.
Belangrijk detail: de bank rekent met de laagste van twee bedragen, de taxatiewaarde of de overeengekomen koopsom. Valt de taxatie lager uit dan de prijs die u heeft afgesproken, dan verlaagt dat niet wat u de verkoper betaalt, maar verhoogt het wat u zelf moet meebrengen. Bij oudere panden en woningen op kleinere eilanden komt zo'n afwijking vaker voor.
De aankoopkosten komen daar volledig bovenop en worden niet meegefinancierd. Reken op een aanzienlijk bedrag naast uw inbreng, dat u vrij beschikbaar moet hebben. Meer daarover leest u in ons stuk over de bijkomende kosten bij een huis kopen in Griekenland.
De maandlast is niet het hele verhaal
Na de overdracht begint een tweede rekening te lopen die in de planning vaak ontbreekt. ENFIA, de jaarlijkse Griekse onroerendgoedbelasting, geldt voor iedere eigenaar, ook als u er maar enkele weken per jaar bent. Daarnaast komen de opstalverzekering die uw bank doorgaans verplicht stelt, de vastrechtdelen van water en elektriciteit die doorlopen terwijl het huis leegstaat, en bij een appartement de koinochrista, de gezamenlijke servicekosten van het gebouw.
Reken ook het onderhoud van een woning die u niet bewoont mee, plus iemand die er in uw afwezigheid naar omkijkt, en uw eigen reiskosten om er te komen. Een woning die financieel precies past zonder deze posten, past in de praktijk niet.
Eén variabele die u niet hoeft te plannen
U verdient in euro's en u koopt in euro's. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar het is een wezenlijk voordeel ten opzichte van kopers uit het Verenigd Koninkrijk of de Verenigde Staten, die naast de rente ook een wisselkoers moeten inschatten en soms tussen bod en overdracht een paar procent van hun budget zien verdampen.
Als EU-burger heeft u bovendien geen visum- of verblijfsvraag te beantwoorden bij een aankoop in Griekenland. Programma's die op dat punt gericht zijn, zijn voor u niet relevant. Uw planning gaat dus zuiver over geld en tijd, niet over toelating.
Wat de Nederlandse kant met uw begroting doet
Twee fiscale punten horen in uw planning thuis. Ten eerste geldt de hypotheekrenteaftrek niet voor een tweede woning in Griekenland: die aftrek hoort bij de eigen woning waarin u hoofdzakelijk verblijft. Financiert u via een Griekse bank of door bij te lenen op uw Nederlandse woning, dan is de rente in beide gevallen geen aftrekpost.
Ten tweede valt een tweede woning in het buitenland in box 3, waarbij Nederland een vermindering geeft om dubbele belasting te voorkomen omdat Griekenland zelf ook heft. Die vermindering wordt evenredig berekend en is dus geen volledige vrijstelling. De bijbehorende schuld telt in box 3 mee aan de andere kant. Dit is precies het soort berekening waarvan de uitkomst per huishouden verschilt, dus laat uw eigen situatie doorrekenen door een belastingadviseur voordat u zich vastlegt.
Een realistisch tijdpad
Onderschat de doorlooptijd niet. U heeft een Grieks fiscaal nummer nodig, het AFM, en in de regel een Griekse bankrekening. Daarnaast moet een onafhankelijke Griekse advocaat de eigendomsketen controleren en moet een ingenieur de bouwkundige status vaststellen, wat bij oudere panden serieus tijd kost. De bank taxeert daarna zelf.
Reken daarom in maanden en niet in weken, en begin met de financiële voorbereiding voordat u een woning op het oog heeft. Wie pas na een mondeling akkoord begint, onderhandelt de rest van het traject onder tijdsdruk.
Wat u vooraf vastlegt
- Bepaal eerst uw vrij beschikbare eigen geld, en pas daarna de koopsom die daarbij past.
- Ga uit van een financieringspercentage dat ruim onder de Nederlandse gewoonte ligt.
- Houd rekening met een taxatie die lager kan uitvallen dan de koopsom.
- Begroot de aankoopkosten apart: ze worden niet meegefinancierd.
- Neem ENFIA, verzekering, vastrecht, servicekosten en onderhoud op in uw maandbudget.
- Laat de Nederlandse fiscale gevolgen doorrekenen voordat u een route kiest.
- Plan het traject in maanden en regel het AFM-nummer vroeg.