Overdrachtsbelasting: let op welke waarde telt
De Griekse overdrachtsbelasting, de foros metavivasis, bedraagt 3 procent, verhoogd met een gemeentelijke opslag, wat neerkomt op een tarief van 3,09 procent. Die belasting draagt de koper.
Het venijn zit in de grondslag. De belasting wordt geheven over de hoogste van twee bedragen: de overeengekomen koopsom of de objectieve waarde van de woning, de antikeimeniki axia, die de Griekse fiscus zelf per gebied en woningtype vaststelt. Onderhandelt u een prijs onder die objectieve waarde, dan verlaagt dat wel wat u de verkoper betaalt maar niet uw belastingaanslag. Vraag de objectieve waarde daarom vroeg op, want die bepaalt mede uw budget.
Nieuwbouw en de opgeschorte btw
Bij nieuwbouw van een ontwikkelaar geldt in principe 24 procent btw in plaats van overdrachtsbelasting, een enorm verschil. Die btw-heffing is echter al jaren opgeschort, en die opschorting is opnieuw verlengd tot en met 31 december 2026. Zolang de opschorting geldt, betaalt u ook bij nieuwbouw de overdrachtsbelasting van 3,09 procent.
Behandel dit als een tijdelijke regeling die u op het moment van uw eigen aankoop opnieuw moet laten controleren. De maatregel is meermaals verlengd en er wordt over verdere verlenging gesproken, maar dat is geen garantie. Koopt u nieuwbouw met een oplevering die over de jaargrens heen loopt, laat uw advocaat dan expliciet vaststellen welk regime op uw transactie van toepassing is.
Notaris, advocaat en makelaar
De notaris is in Griekenland verplicht: de koopakte is een notariële akte. Het honorarium volgt een gereguleerde staffel over de belastinggrondslag en ligt doorgaans in de orde van grootte van een procent, vermeerderd met btw.
Een eigen, onafhankelijke Griekse advocaat is formeel niet in alle gevallen verplicht maar in de praktijk onmisbaar, omdat hij de eigendomsketen en de lasten op de woning controleert. Reken op een honorarium in de orde van een tot anderhalf procent, en spreek dat vooraf schriftelijk af.
Let op één punt dat Nederlandse kopers vaak verrast: in Griekenland is het gebruikelijk dat ook de koper courtage aan de makelaar betaalt, doorgaans rond twee procent plus btw, terwijl u in Nederland alleen betaalt als u zelf een aankoopmakelaar inschakelt. Vraag hier vooraf naar en laat het percentage vastleggen.
Kadaster, inschrijving en de technische stukken
De overdracht moet worden ingeschreven bij het kadaster, het Ktimatologio, of bij het oude hypotheekregister waar de overgang nog loopt. Naast enkele vaste leges betaalt u daarvoor een percentage van de waarde. Financiert u met een Griekse hypotheek, dan wordt ook het hypotheekrecht ingeschreven, wat een aparte post is.
Daarnaast is er een verplichting die in Nederland geen equivalent kent: bij iedere overdracht moet een bevoegd ingenieur schriftelijk verklaren dat er geen illegale bouwwerken op het perceel staan, of dat eerdere afwijkingen zijn gelegaliseerd. Die verklaring, plus een topografische tekening en een energielabel, hoort bij de kosten van elke aankoop. Bij een ouder pand met een lange bouwgeschiedenis kost dit onderzoek meer dan bij een recent appartement.
De kosten van de financiering zelf
Sluit u een Griekse hypotheek af, dan komen daar de taxatie in opdracht van de bank, dossier- of afsluitkosten en de eerder genoemde inschrijving van het hypotheekrecht bij. Vrijwel alle kredietverstrekkers verplichten daarnaast een opstalverzekering, en sommige vragen een overlijdensrisicodekking.
Die gekoppelde producten horen in uw vergelijking thuis. Twee aanbiedingen met dezelfde rente kunnen verschillend uitpakken zodra de verplichte verzekeringen erbij komen, dus vergelijk op de totale maandlast en niet alleen op het rentepercentage.
Wat het bij elkaar betekent
Opgeteld hanteren de meeste kopers een werkbandbreedte van ruwweg vijf tot zeven procent van de koopsom aan kosten bovenop de prijs, afhankelijk van of er courtage verschuldigd is en hoe zwaar het juridisch en technisch onderzoek uitpakt. Neem dat als richtgetal om mee te beginnen, niet als offerte.
Het belangrijkste blijft dat dit bedrag uit eigen middelen komt. Een koper die zijn volledige spaargeld in de eigen inbreng stopt en de kosten vergeet, komt vlak voor de overdracht in de knel. Meer over de kosten die daarna jaarlijks doorlopen leest u in ENFIA: de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Griekenland uitgelegd.
Posten om te begroten
- Overdrachtsbelasting van 3,09 procent over de hoogste van koopsom of objectieve waarde.
- Vraag de objectieve waarde op voordat u een bod bepaalt.
- Bij nieuwbouw: laat vaststellen of de btw-opschorting op uw transactie geldt.
- Notarishonorarium volgens de gereguleerde staffel, plus btw.
- Honorarium van uw eigen Griekse advocaat, vooraf schriftelijk afgesproken.
- Eventuele makelaarscourtage, die in Griekenland ook voor de koper kan gelden.
- Inschrijving bij het kadaster, en apart de inschrijving van het hypotheekrecht.
- Ingenieursverklaring, topografische tekening en energielabel.
- Taxatie, afsluitkosten en de verplichte verzekeringen van de bank.