Een apart product, geen variant
Griekse banken voeren verschillend beleid voor kredietnemers die in Griekenland aangifte doen en voor kredietnemers die dat niet doen. Koopt u vanuit Nederland een tweede woning of vakantiewoning, dan valt u in de tweede categorie, hoe vaak u er ook komt en hoe lang u het land al kent. De indeling volgt uw fiscale woonplaats, niet uw band met Griekenland.
Die ene indeling stuurt vervolgens bijna alles wat hierna komt. Het helpt om het als een pakket te zien in plaats van als een reeks losse eigenaardigheden, want de voorwaarden hangen onderling samen.
Minder financiering, meer eigen geld
Het meest directe verschil is het financieringspercentage. Voor niet-ingezetenen ligt dat doorgaans tussen 50 en 65% van de waarde, waar een koper die in Griekenland belastingplichtig is verder kan komen. In de praktijk brengen niet-ingezetenen daardoor vaak 30 tot 50% van de koopsom zelf in. In euro's is dat op een gemiddelde kustwoning een fors bedrag, en het komt volledig uit eigen middelen, naast de aankoopkosten die eveneens contant betaald moeten worden. Hoe die twee plafonds samen uw maximale bedrag bepalen, staat in Hoeveel kan ik lenen voor een Griekse hypotheek?
Een kortere looptijd
Waar Nederlandse kopers gewend zijn aan looptijden van dertig jaar, wordt de looptijd voor niet-ingezetenen in Griekenland doorgaans afgetopt rond twintig jaar. Dat verandert het karakter van de lening: bij hetzelfde bedrag hoort een hogere maandlast, en de aflossing verloopt sneller. Dat is niet per definitie ongunstig, want u bouwt eerder eigendom op, maar het vraagt wel om een ander maandbudget dan waar veel kopers vanuit de Nederlandse praktijk mee rekenen. Banken hanteren daarnaast een maximumleeftijd waarop de lening afgelost moet zijn, wat de looptijd voor oudere aanvragers verder kan inkorten.
Prijsstelling, productaanbod en koppelproducten
Financiering aan niet-ingezetenen wordt over het algemeen hoger geprijsd dan het vergelijkbare product voor ingezetenen. Banken wegen mee dat het onderpand niet de hoofdwoning is en dat het inkomen uit een ander land komt. Ook het aanbod is smaller: Griekse hypotheken bestaan in vaste, variabele en gemengde vormen, waarbij variabele rentes aan Euribor zijn gekoppeld, maar het schap dat aan niet-ingezetenen wordt getoond is meestal korter dan dat van een lokale koper.
Daar komen productvoorwaarden bovenop: een betaalrekening bij dezelfde bank, een opstalverzekering, soms een overlijdensrisicoverzekering. Die verplichtingen bepalen mede wat de lening u werkelijk kost. Alleen op het rentepercentage vergelijken geeft daarom een vertekend beeld, kijk naar de totale maandlast inclusief de gekoppelde producten.
De bank taxeert zelf
De geldverstrekker geeft opdracht voor een eigen taxatie en berekent de lening op de laagste van twee bedragen: die taxatiewaarde of de overeengekomen koopsom. Een taxatie onder de koopsom verlaagt dus niet wat u aan de verkoper betaalt, maar verhoogt wat u zelf moet meebrengen. Bij bijzondere objecten, oudere panden en woningen op kleinere eilanden komt zo'n afwijking vaker voor dan bij een recent appartement in een courante omgeving.
Wat wel gelijk blijft: de Europese woonkredietrichtlijn
Tegenover die verschillen staat een belangrijke gelijkheid. De woonkredietrichtlijn (2014/17/EU) geldt in de hele Unie, dus ook voor uw Griekse aanvraag. U krijgt een gestandaardiseerd Europees informatieblad, het ESIS, waarin de kernvoorwaarden op een vaste manier zijn weergegeven, u heeft recht op een bedenktijd voordat u zich bindt, en de bank is verplicht uw kredietwaardigheid te toetsen. Praktisch gevolg: een Grieks aanbod en een Nederlands aanbod zijn op hetzelfde formulier naast elkaar te leggen. Leg ze ook echt naast elkaar, dat is precies waarvoor het blad bedoeld is.
Ook de valutavraag speelt hier niet. U verdient in euro's en leent in euro's, dus wisselkoersbewegingen raken uw maandlast niet. Voor kopers van buiten de eurozone is dat een van de lastigste variabelen in de planning, voor u is het geen onderwerp.
Titelonderzoek weegt zwaarder voordat er financiering is
Griekse eigendomstitels en vergunningsgeschiedenissen zijn vaker ingewikkeld dan in West-Europese markten, mede door de nog lopende overgang naar het digitale kadaster, het Ktimatologio. Een niet-ingeschreven titel, een geërfde woning met meerdere eigenaren of een aanbouw zonder papieren is voor een bank een reden om te wachten of af te haken. Voor een niet-ingezetene weegt dit extra, omdat u niet even langsgaat om iets recht te zetten. Laat een gespecialiseerde Griekse advocaat de eigendomsketen en de bouwkundige status vaststellen voordat u zich contractueel vastlegt, en plan die tijd in het aankooptraject in.
Na de aankoop verandert er ook iets
Uw status als niet-ingezetene houdt niet op bij de overdracht. ENFIA, de jaarlijkse Griekse onroerendgoedbelasting, geldt voor iedere eigenaar, ook als u er maar enkele weken per jaar bent (zie ENFIA: de jaarlijkse onroerendgoedbelasting in Griekenland uitgelegd). Verhuurt u de woning, dan gelden bovendien de Griekse regels voor kortetermijnverhuur, die de afgelopen jaren zijn aangescherpt.
Aan de Nederlandse kant is het belangrijkste punt dat de hypotheekrenteaftrek niet van toepassing is op een tweede woning in Griekenland. Die aftrek hoort bij de eigen woning waarin u hoofdzakelijk verblijft. Of u nu bijleent op uw Nederlandse woning of een Griekse hypotheek afsluit, de rente is geen aftrekpost, en dat verandert de vergelijking tussen beide routes. Laat uw eigen situatie doorrekenen door een belastingadviseur voordat u kiest.
Als u later in Griekenland gaat wonen
Kopers die uiteindelijk permanent naar Griekenland verhuizen, merken soms dat herfinanciering naar voorwaarden voor ingezetenen mogelijk wordt zodra hun fiscale positie is gewijzigd en gevestigd. Dat gaat niet automatisch en hangt af van de bank en van uw omstandigheden op dat moment, maar het is goed om te weten dat de voorwaarden die u nu als niet-ingezetene accepteert niet per se voor altijd zijn.
Plannen rond voorwaarden voor niet-inwoners
- Begroot uw eigen inbreng op de bandbreedte van 30 tot 50% van de koopsom.
- Ga uit van een looptijd rond twintig jaar en reken de maandlast daarop uit.
- Vergelijk de totale kosten, niet alleen het rentepercentage.
- Vraag welke koppelproducten de bank verplicht stelt.
- Houd rekening met een taxatie onder de overeengekomen prijs.
- Vraag het ESIS op en leg het naast een Nederlands alternatief.
- Laat titel en vergunningsstatus controleren voordat u zich vastlegt.
- Neem ENFIA en het ontbreken van hypotheekrenteaftrek mee in uw begroting.