Twee vormen, met een groot verschil in bescherming
Het Griekse voorlopige koopcontract, het prosymfono, komt in twee vormen voor. De eerste is een onderhandse overeenkomst tussen partijen. Die is goedkoper en sneller, maar dient in de praktijk vooral als bewijs van de gemaakte afspraken en van de betaalde aanbetaling.
De tweede is een notariële akte. Alleen die vorm geeft u in beginsel de mogelijkheid om nakoming af te dwingen, dus om de verkoper via de rechter tot levering te verplichten. Onderhandse voorlopige contracten zijn in de Griekse praktijk gebruikelijk omdat ze minder kosten, maar bij een aanzienlijke aanbetaling of een lange periode tot de overdracht is de notariële vorm de overweging waard. Bespreek die keuze met uw eigen advocaat voordat u tekent.
Geen bedenktijd, geen standaardvoorbehoud
In Nederland heeft een particuliere koper drie dagen wettelijke bedenktijd na ondertekening, en bevat het gangbare koopcontract een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Het Griekse recht kent voor deze situatie geen vergelijkbare wettelijke bedenktijd, en er is geen standaardmodel waarin een financieringsvoorbehoud automatisch is opgenomen.
De consequentie is eenvoudig maar streng: alles wat u aan bescherming wilt, moet in de tekst staan. Ga niet af op mondelinge toezeggingen van de makelaar of de verkoper over wat gebruikelijk is.
De aanbetaling, en wat er gebeurt als het misgaat
Bij ondertekening betaalt u doorgaans een aanbetaling, de arravonas, vaak tot ongeveer tien procent van de koopsom. De hoofdregel in Griekse contracten is dat u die aanbetaling kwijt bent als u zich zonder geldige contractuele grond terugtrekt, terwijl de verkoper die zich terugtrekt vaak het dubbele verschuldigd is. Laat precies nalezen hoe uw contract dit formuleert, want dit is een afspraak tussen partijen en geen vaste wet.
Laat de aanbetaling bij voorkeur niet rechtstreeks naar de verkoper gaan zolang het onderzoek loopt, maar via de derdenrekening van uw advocaat. Dat verandert niets aan de afspraak zelf, maar het maakt een geschil over terugbetaling aanzienlijk eenvoudiger.
Het financieringsvoorbehoud dat u zelf laat opnemen
Wilt u kosteloos kunnen terugtreden als uw hypotheek niet rondkomt, laat dan een expliciete bepaling opnemen met drie elementen: dat de koop afhankelijk is van het verkrijgen van financiering, tot welke datum dat voorbehoud loopt, en wat er precies met de aanbetaling gebeurt als u zich erop beroept.
Kies de termijn op basis van feiten, niet van optimisme. De bank taxeert zelf, en dat gebeurt pas nadat uw dossier compleet is. Vraag uw kredietverstrekker om een indicatie van de doorlooptijd voordat u een datum accepteert, en tel daar marge bij op voor de vertraging die bij een ouder pand ontstaat.
Wat al klaar moet zijn vóórdat u tekent
Het titelonderzoek van uw advocaat en de verklaring van de ingenieur horen vóór het voorlopige contract, niet erna. De ingenieursverklaring dat er geen illegale bouwwerken zijn, of dat afwijkingen zijn gelegaliseerd, is bij iedere Griekse overdracht wettelijk vereist. Ontbreekt die, dan kan de notariële akte niet passeren, ongeacht wat u met de verkoper heeft afgesproken.
Datzelfde geldt voor de inschrijving van de titel in het Ktimatologio en voor vragen rond onverdeelde mede-eigendom na een erfenis. Een probleem dat u vóór ondertekening ontdekt, is een onderhandelingspunt. Hetzelfde probleem na ondertekening is een geschil over uw aanbetaling.
Van voorlopig naar definitief
De definitieve koop verloopt via een notariële akte, het symvolaio, die daarna wordt ingeschreven in het kadaster. Pas met die inschrijving is uw eigendom tegenover derden hard. Financiert u met een Griekse hypotheek, dan wordt in dezelfde fase het hypotheekrecht ingeschreven.
Kunt u er zelf niet bij zijn, dan kan een volmacht, het pliroxousio, uw advocaat laten tekenen. Regel die volmacht ruim op tijd en in de juiste vorm, inclusief eventuele vertaling en legalisatie: het is een van de stappen die op het laatste moment misgaan bij kopers die vanuit Nederland op afstand handelen.
Voordat u het voorlopige contract tekent
- Bespreek met uw advocaat of de onderhandse of de notariële vorm past bij uw situatie.
- Ga ervan uit dat er geen wettelijke bedenktijd is: wat u wilt, moet in de tekst staan.
- Laat vastleggen wat er met uw aanbetaling gebeurt bij terugtrekking, van beide kanten.
- Laat de aanbetaling lopen via de derdenrekening van uw advocaat.
- Neem een financieringsvoorbehoud op met een datum en een gevolg voor de aanbetaling.
- Baseer die datum op een indicatie van de doorlooptijd van uw kredietverstrekker.
- Zorg dat titelonderzoek en ingenieursverklaring vóór ondertekening klaar zijn.
- Regel een volmacht op tijd als u niet bij de akte aanwezig kunt zijn.