Waarom vóór het bod en niet erna
Een Nederlandse koper is gewend dat er na het uitbrengen van een bod nog ruimte is: drie dagen wettelijke bedenktijd, en een ontbindende voorwaarde voor de financiering die in het standaardcontract zit. In Griekenland is geen van beide automatisch. Wat u niet zelf heeft bedongen, heeft u niet.
Daar komt bij dat een Griekse verkoper doorgaans een aanbetaling verwacht om de woning van de markt te halen. Wie op dat moment nog moet uitzoeken wat hij kan lenen, onderhandelt vanaf dat punt onder tijdsdruk over de dingen die het meeste geld kosten.
Uw eigen cijfers, hard gemaakt
Zorg dat u drie getallen kent voordat u kijkt: wat u maximaal kunt lenen, hoeveel eigen geld u werkelijk vrij beschikbaar heeft na aftrek van de aankoopkosten, en welke maandlast u structureel kunt dragen inclusief de doorlopende eigenaarslasten.
Toets dat derde getal ook bij een hogere rente. Kiest u een variabele rente of een korte rentevaste periode, dan kan uw maandlast tijdens de looptijd bewegen, terwijl de betaalbaarheidstoets van de bank op de rente van vandaag is uitgevoerd.
AFM-nummer en bankrekening: eerder dan u denkt
Het Griekse fiscale nummer, het AFM, heeft u nodig voor vrijwel elke formele stap, van het openen van een bankrekening tot de akte zelf. Een Griekse bankrekening is in de praktijk eveneens nodig, onder meer voor de betaling en voor de doorlopende lasten.
Beide kosten tijd en zijn losgekoppeld van een specifieke woning. Er is dus geen reden om ermee te wachten tot u iets gevonden heeft, en alle reden om het eerder te doen.
Uw eigen juridische en technische mensen
Schakel een onafhankelijke Griekse advocaat in, dus niet degene die door de verkoper of de makelaar wordt aangedragen. Zijn taak is de eigendomsketen te controleren en vast te stellen dat er geen hypotheken, beslagen of erfrechtelijke aanspraken op de woning rusten.
Daarnaast heeft u een ingenieur nodig. Bij iedere Griekse overdracht moet een bevoegd ingenieur verklaren dat er geen illegale bouwwerken zijn of dat afwijkingen gelegaliseerd zijn. Wordt daar laat in het traject een probleem gevonden, dan kan de overdracht simpelweg niet doorgaan, ongeacht wat u met de verkoper heeft afgesproken.
Wat u over de woning wilt weten voordat u biedt
Vraag in ieder geval na of de titel volledig is ingeschreven in het Hellenic Cadastre, het Ktimatologio. Griekenland zit nog midden in de overgang van het oude systeem, en zeker in landelijke gebieden en op eilanden zijn overdrachten historisch vaak informeel geregeld.
Let bij een geërfde woning op onverdeelde mede-eigendom: meerdere erfgenamen bezitten dan ieder een aandeel in het geheel, en niemand kan zonder toestemming van alle anderen verkopen. Vraag ook expliciet naar aanbouwen, dakterrassen en bijgebouwen die mogelijk nooit zijn geregistreerd, want een Griekse bank financiert geen ongedocumenteerde uitbreiding.
Het financieringsvoorbehoud dat u zelf moet bedingen
Wilt u eruit kunnen als de financiering niet rondkomt, dan moet dat met zoveel woorden in het voorlopige contract staan, inclusief een termijn en de gevolgen voor uw aanbetaling. Ga niet uit van een gebruik of een redelijkheidsnorm.
Kies die termijn bovendien realistisch. De bank taxeert zelf, uw advocaat heeft tijd nodig voor het titelonderzoek en de ingenieur voor zijn verklaring. Vraag uw kredietverstrekker vooraf om een indicatie van de doorlooptijd en tel daar marge bij op, want een te krappe termijn is even riskant als helemaal geen voorbehoud.
Vóór uw bod geregeld
- Maximale leencapaciteit, vrij beschikbaar eigen geld en draagbare maandlast, alle drie berekend.
- Maandlast ook getoetst bij een hogere rente.
- AFM-nummer aangevraagd en Griekse bankrekening in gang gezet.
- Onafhankelijke Griekse advocaat ingeschakeld, niet die van de verkoper.
- Ingenieur beschikbaar voor de verplichte verklaring over illegale bouwwerken.
- Nagevraagd of de titel is ingeschreven in het Ktimatologio.
- Bij een geërfde woning: gecontroleerd op onverdeelde mede-eigendom.
- Financieringsvoorbehoud met een realistische termijn schriftelijk bedongen.