Griekse hypotheek als zzp'er of ondernemer: welke winst telt en welke stukken u nodig heeft

Waarom uw inkomen als ondernemer een ander verhaal is

Bij een werknemer staat het inkomen op papier voordat de aanvraag begint: het is een bedrag dat een derde heeft vastgesteld en dat een bank kan nalezen. Bij een ondernemer is het inkomen het eindpunt van een berekening die u zelf, vaak met een boekhouder, hebt gemaakt. De bank moet dus eerst beslissen welk getal uit die berekening telt. Omzet doet dat niet. Een zzp'er met een omzet van tweehonderdduizend euro en een winst van veertigduizend euro leent niet op basis van het eerste getal.

In de uitleg over hoeveel u kunt lenen staat hoe een Griekse bank het inkomen en de maandlasten tegen elkaar afweegt. Voor een ondernemer verschuift de vraag een stap eerder: welk inkomen is er eigenlijk, en hoe hard kunt u dat maken. Dat is het onderwerp van dit artikel, en het is bewust beperkt tot de zelfstandige of eigenaar-directeur die privé koopt. Een aankoop via een vennootschap is een andere route met andere regels.

Wat een Griekse bank van een ondernemer in het buitenland vraagt

De duidelijkste openbare lijst die ik voor dit artikel vond, staat op de website van Piraeus Bank, onder de documenten voor hypotheekaanvragers die in het buitenland wonen. Voor zelfstandigen noemt die pagina twee blokken. Het eerste is het Griekse blok: aanslagbiljetten of fiscale verklaringen over de laatste drie belastingjaren, de meest recente aangifte op formulier E1, en omzetstukken over drie jaar op formulier E3 of N. Wie een belang in een bedrijf heeft, voegt een verklaring van dividenduitkering toe.

Het tweede blok is het blok voor wie vanuit het buitenland aanvraagt, en dat is het blok dat voor u telt. Daar staat dat een zelfstandige verklaringen uit het woonland moet aanleveren over de laatste twee belastingjaren, plus bewijs van winst en omzet over diezelfde twee jaar. Daarnaast vraagt de bank gegevens over uw kredietgedrag uit het woonland, waarvoor zij als voorbeeld een rapport van een kredietbureau noemt.

Twee dingen verdienen een kanttekening. Ten eerste noemt dezelfde bank op haar verschillende pagina's niet overal hetzelfde aantal jaren: waar de ene lijst twee jaar vraagt, noemt de andere drie. Zie een lijst dus nooit als vaststaand, maar vraag de actuele versie op zodra u weet bij welke bank u uitkomt. Ten tweede verschilt het per bank. Andere Griekse banken publiceren eigen lijsten voor aanvragers in het buitenland, en wat ik daarvan terugvind is vergelijkbaar maar niet gelijk. Gebruik dit overzicht daarom als richting voor wat u moet verzamelen, niet als de eis van de bank waarmee u uiteindelijk werkt.

Welke winst telt: voor of na de ondernemersaftrek

Hier zit het verschil waar Nederlandse ondernemers het vaakst over struikelen. Uw aanslag inkomstenbelasting toont niet de winst uit de boekhouding, maar het belastbare inkomen na aftrekposten. De zelfstandigenaftrek is daarvan de bekendste. Volgens de Belastingdienst bedraagt die in 2026 1.200 euro, en dat bedrag daalt de komende jaren verder: in 2025 was het nog 2.470 euro en voor 2027 is 900 euro vastgesteld. Voorwaarde is dat u aan het urencriterium voldoet, dus minstens 1.225 uur per jaar aan uw onderneming besteedt.

Voor een hypotheekaanvraag in Griekenland zijn twee dingen daarvan belangrijk. Het eerste is dat een lagere aftrek bij gelijke ondernemingswinst een hoger belastbaar inkomen geeft, zonder dat u er een euro bij verdient. Uw recentste aanslag kan er daardoor sterker uitzien dan die van drie jaar geleden, terwijl uw bedrijf niets is veranderd. Dat werkt in uw voordeel, maar het is goed om te weten dat het een rekenkundig effect is en geen groei.

Het tweede is dat ik niet kan zeggen welk getal een Griekse bank uit uw aangifte neemt: de winst uit onderneming, het belastbare inkomen uit werk en woning, of iets daartussen. Dat is een beleidskeuze van de bank en niet iets wat in de openbare lijsten staat. Vraag het dus uitdrukkelijk. De vraag "welk bedrag uit mijn Nederlandse aangifte rekent u als inkomen" is een vraag die elke kredietverstrekker kan beantwoorden, en het antwoord bepaalt hoeveel u kunt lenen.

Het stuk dat u voor Nederland kent, maar hier niet vraagt

Wie in Nederland als ondernemer een hypotheek aanvraagt, kent de inkomensverklaring ondernemer: een rapport van een erkende rekenexpert dat het toetsinkomen uit de laatste jaren vaststelt. Dat rapport is een Nederlandse constructie die hoort bij de Nederlandse hypotheekregels. In de documentenlijsten van Griekse banken die ik las, komt het niet voor. Een Griekse bank vraagt de onderliggende aangiften en aanslagen, niet een oordeel van een rekenexpert.

Dat betekent niet dat zo'n rapport nutteloos is. Het geeft u inzicht in hoe een kredietverstrekker uw jaren naast elkaar zet, en het is een nuttige controle voordat u uw cijfers uit handen geeft. Maar laat het niet de plaats innemen van wat de bank werkelijk vraagt, en betaal er niet voor voordat u weet of de bank er iets mee doet.

Het eigen bedrijf als bv: salaris, dividend en wat de bank ziet

Bent u directeur-grootaandeelhouder van een eigen bv, dan bestaat uw inkomen uit twee delen: een salaris dat de bv u uitbetaalt, en dividend of een ander gedeelte van de winst dat u uit de bv haalt. Voor de bank is alleen het deel zichtbaar dat daadwerkelijk bij u terechtkomt en in uw aangifte terugkomt. Winst die u in de bv laat staan telt niet mee, hoe gezond de jaarrekening ook is.

Piraeus noemt voor aanvragers met een belang in een bedrijf expliciet een verklaring van dividenduitkering. Dat is het stuk dat het deel van de winst aantoont dat u werkelijk hebt ontvangen. Wie jarenlang weinig dividend uitkeerde om de bv te laten groeien, ziet dat nu terug in het getal dat een bank kan gebruiken. Het is een afweging die u beter kunt maken voordat u aanvraagt dan erna: de uitkering van dit jaar helpt een aanvraag van volgend jaar, niet die van deze maand.

Als uw bedrijf nog jong is

De lijsten vragen twee tot drie jaar. Een ondernemer die minder dan twee jaar bezig is, kan dat niet leveren, en een poging om dat met een goed lopende orderportefeuille te compenseren werkt bij een bank zelden. Ik heb geen openbaar gepubliceerde uitzondering voor starters gevonden, dus ga er niet van uit dat die bestaat. Wat dan wel kan, is voor elke aanvrager anders.

Een partner met een vast inkomen als medeaanvrager verandert de beoordeling, en is voor veel jonge ondernemers de enige route. Een grotere eigen inbreng verkleint het bedrag dat de bank moet financieren, en dus het gewicht van uw inkomen in de beslissing. Of wachten tot het derde jaar is afgerond, een jaar duurder is dan nu een kleinere lening nemen: dat is een afweging waar u uw eigen cijfers voor nodig hebt. De financiële ruimte bij een Griekse aankoop laat zien hoe u dat naast uw andere verplichtingen zet.

Wat u zelf al in Nederland kunt klaarzetten

De volgende stukken kunt u verzamelen zonder dat u al weet welke bank het wordt, omdat zij op vrijwel elke lijst voor ondernemers in het buitenland terugkomen. Het zijn mijn suggesties voor een startpunt, geen vaste eis van een bepaalde bank.

Alle aangiften inkomstenbelasting van de laatste drie jaar, met de bijbehorende definitieve aanslagen. De jaarstukken of winst-en-verliesrekening van dezelfde jaren, bij voorkeur door uw boekhouder of accountant opgesteld. Een uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel. Bij een bv de jaarrekeningen en een overzicht van wat u de afgelopen jaren aan salaris en dividend hebt ontvangen. En een lijst van uw lopende verplichtingen, inclusief wat u privé en zakelijk hebt afgesloten.

Houd rekening met de vorm. Het Piraeus-overzicht vraagt originele stukken of gewaarmerkte kopieën, en vertaling in het Grieks of Engels door een overheidsinstantie, een notaris in het betrokken land of een advocaat die in Griekenland praktiseert. In het artikel over de documenten voor een Griekse hypotheek staat hoe dat in de praktijk loopt, en in het artikel over de volmacht wat u uit handen kunt geven en wat niet. Over de verschillen tussen inwoners en niet-inwoners staat meer in de uitleg over de hypotheek voor niet-inwoners.

Lees verder

• Hoeveel kunt u lenen voor een Griekse hypotheek?
• Welke documenten heb je nodig voor een hypotheek in Griekenland?
• Hypotheek voor niet-inwoners in Griekenland: de verschillen

Bronnen: de lijst met documenten voor aanvragers in het buitenland van Piraeus Bank, de uitleg over de ondernemersaftrek van de Belastingdienst en de toelichting op het urencriterium van de KVK.