Een Griekse volmacht die ook uw hypotheek dekt: wat erin moet staan

Waarom de hypotheek uw volmacht het hardst test

Een Griekse aankoop valt uiteen in meer losse handelingen dan een Nederlandse. Het fiscaal nummer, een Griekse rekening, het voorlopige contract, de notariële koopakte, de inschrijving in het kadaster. Elk van die momenten heeft zijn eigen agenda, en die agenda's laten zich niet in één vliegreis samenbrengen. De volmacht, in het Grieks het plirexousio, is het document waarmee u iemand anders die handelingen laat verrichten.

Financiert u met een Griekse hypotheek, dan komt daar een tweede reeks handelingen bij die zich anders gedraagt dan de rest. De kredietovereenkomst moet worden getekend, en daarna moet de zekerheid voor de bank daadwerkelijk worden ingeschreven. Die inschrijving is in Griekenland geen notariële handeling maar een gerechtelijke, en dat verschil bepaalt wat uw volmacht moet kunnen. Een volmacht die netjes de koopakte dekt, kan precies daar tekortschieten.

Het pijnlijke van die fout is het moment waarop zij opvalt. De volmacht wordt opgesteld vroeg in het traject, vaak samen met het voorlopige contract, en het gebrek blijkt weken later wanneer er een afspraak voor de kredietdocumenten op tafel ligt. In het artikel over het voorlopig koopcontract en uw financiering staat hoe krap de termijnen in die fase al zijn. Een tweede volmacht laten opmaken kost dan niet alleen geld, maar de doorlooptijd van een consulaire afspraak of van een apostille en een vertaling.

Grieks recht bepaalt de vorm van de volmacht, niet uw voorkeur

Nederlandse kopers denken bij een volmacht vaak aan een ondertekende brief. Dat kan in Griekenland niet, en de reden staat in de wet zelf. Artikel 217 van het Griekse Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de volmachtverlening, tenzij iets anders blijkt, wordt gedaan in de vorm die geldt voor de rechtshandeling waarop de volmacht betrekking heeft.

Die regel is kort en heeft grote gevolgen. Een overdracht van onroerend goed in Griekenland verloopt verplicht via een notariële akte. Dus moet de volmacht die iemand laat tekenen bij die akte, zelf ook een notariële volmacht zijn. Een onderhandse machtiging, hoe uitgebreid ook geformuleerd, mist de vorm en daarmee de werking. De Griekse praktijk kent dan ook een duidelijk onderscheid tussen het plirexousio, dat voor een notaris of een consul wordt verleden, en de exousiodotisi, een gewone schriftelijke machtiging die voor dit soort handelingen niet volstaat.

Diezelfde vormregel werkt door in de inhoud. Griekse notarissen en banken verwachten in de praktijk een bijzondere volmacht, een eidiko plirexousio, waarin de handelingen afzonderlijk zijn opgesomd. Wat niet in de opsomming staat, mag de gevolmachtigde niet, en een algemeen geformuleerde volmacht wordt voor dit soort akten doorgaans niet aanvaard. Dat is geen pesterij: het is de keerzijde van een systeem waarin de vorm van de volmacht meebeweegt met het gewicht van de handeling.

Het fiscaal nummer en de bankrekening: waar de volmacht wel en niet helpt

Twee voorbereidende stappen worden bijna standaard in de volmacht opgenomen: het aanvragen van het Griekse fiscaal nummer en het openen van een Griekse rekening. Voor beide is het nuttig te weten hoe zij er tegenwoordig werkelijk voor staan, want zij zijn niet gelijk.

Het fiscaal nummer, het AFM, wordt afgegeven door AADE, de Griekse belastingautoriteit. Dat nummer kan een gevolmachtigde voor u aanvragen, en zo gaat het in veel dossiers ook. Maar sinds AADE de dienst myAADElive aanbiedt, kunt u als niet-inwoner een AFM en de bijbehorende toegangscode ook zelf aanvragen via een videogesprek, zonder naar Griekenland te reizen en zonder een belastingkantoor binnen te lopen. Dat is een reële verandering. Zet het aanvragen van het AFM nog steeds in de volmacht, want het is gratis om het erin te laten staan en duur om het te missen, maar reken er niet op dat dit de reden is waarom u de volmacht nodig heeft.

De Griekse rekening is het omgekeerde geval, en hier moet ik eerlijk zijn over wat wel en niet vaststaat. De Griekse antiwitwaswet 4557/2018 verlangt dat een bank de klant identificeert voordat zij een relatie aangaat, en de Bank van Griekenland heeft de voorwaarden vastgelegd waaronder die identificatie op afstand, elektronisch, mag gebeuren. Wat er niet staat, en wat ik in geen enkele officiële bron terugvind, is een recht om een rekening te laten openen door een ander met een volmacht. In de praktijk wordt gerapporteerd dat sommige banken dat wel toestaan en andere niet, en dat het per bank en per productsoort verschilt. Behandel het openen van de rekening dus als de stap waarvoor u waarschijnlijk zelf in beeld moet komen, en niet als iets wat de volmacht zonder meer regelt.

Het hypotheekrecht wordt niet bij de notaris gevestigd, maar bij de rechter

Dit is het onderdeel dat Nederlandse kopers het meest verrast, en het is precies het onderdeel waarop een volmacht struikelt. In Nederland is de hypotheekakte een notariële akte en is de inschrijving in het Kadaster het administratieve sluitstuk. Wie een volmacht regelt voor de leveringsakte, regelt in hetzelfde gebaar de hypotheekakte.

In Griekenland loopt de zekerheid voor een woninghypotheek in de regel niet via een zuivere ypothiki, de hypotheek, maar via een prosimeiosi ypothikis, een voorinschrijving van hypotheek. Dat is een zekerheidsrecht onder opschortende voorwaarden: het krijgt zijn rang op het moment van inschrijving, maar het wordt pas een volwaardige hypotheek nadat de vordering definitief is toegewezen en de omzetting binnen de wettelijke termijn van negentig dagen is doorgevoerd. Voor de bank is die teruggaande rang het hele punt, want haar plaats in de rij staat vanaf de inschrijving vast.

Het gevolg voor u zit in de route. Een voorinschrijving wordt ingeschreven op grond van een rechterlijke beslissing, niet op grond van een notariële akte alleen. In de moderne bankpraktijk gebeurt dat meestal met instemming van de kredietnemer, de zogeheten synenetiki prosimeiosi, waarbij bank en koper samen voor de rechter verschijnen en de koper verklaart geen bezwaar te hebben. Dat is sneller dan een procedure op tegenspraak, maar het blijft een handeling in een gerechtelijke setting.

Laat uw volmacht daarom niet stoppen bij het tekenen van de kredietovereenkomst. Zij moet de gevolmachtigde ook toestaan om u bij die instemming te vertegenwoordigen en de voorinschrijving op uw perceel te laten vestigen. Laat uw Griekse advocaat dat in eigen woorden formuleren en laat het niet aan een algemene slotzin over "alle verdere noodzakelijke handelingen" over. Griekse notarissen en rechters lezen een volmacht strikt, en dat doen zij juist bij een handeling die een recht op uw eigendom vestigt.

Wat Griekse banken zelf over volmachten publiceren

U hoeft over de eisen van de bank niet volledig te gissen, want een deel ervan staat openbaar. De Nationale Bank van Griekenland publiceert op haar eigen site modelvolmachten voor particulieren, onder meer voor het ondertekenen van leningdocumenten en voor zaken rond voorinschrijving en schuldregeling. De kop van die modellen is op zichzelf al informatief: zij spreken van een notariële óf consulaire volmacht. De bank gaat er dus van uit dat u een van beide routes kiest, en niet dat u een brief opstuurt.

Twee dingen zijn daaruit af te leiden, en één ding niet. Af te leiden is dat Griekse kredietverstrekkers een door een gevolmachtigde getekend kredietdossier daadwerkelijk aanvaarden, en dat zij een transactiespecifieke inhoud verwachten in plaats van een ruime machtiging. Wat er niet uit volgt, is dat elke bank hetzelfde model gebruikt. Vraag daarom zodra duidelijk is met welke kredietverstrekker u werkt, of zij een eigen model heeft en welke stappen zij hoe dan ook persoonlijk wil doen. Doorgaans wil een Griekse bank de kredietnemer minstens één keer zelf zien of spreken. Dat navragen kost één e-mail, en het is de goedkoopste manier om te voorkomen dat een verleden volmacht opnieuw moet.

De route vanuit Nederland: Grieks consulaat of Nederlandse notaris

Er zijn twee gangbare wegen, en zij verschillen niet in uitkomst maar in doorlooptijd en in het aantal partijen dat u nodig heeft.

De eerste is de consulaire weg. De Griekse ambassade in Den Haag heeft een consulaire afdeling voor Nederland, en de gebruikelijke werkwijze bij Griekse posten is dat de tekst van de volmacht vooraf door een Griekse notaris of advocaat wordt opgesteld en digitaal naar de post wordt gestuurd, waarna u in persoon verschijnt met een geldig identiteitsbewijs om te ondertekenen. De volmacht is dan meteen in Griekse vorm en er hoeft niets meer te worden gelegaliseerd of vertaald. Reken erop dat u hiervoor fysiek langs moet: naar verluidt kunnen de consulaire diensten op afstand via videogesprek niet worden gebruikt voor het ondertekenen van een volmacht, omdat het juist om de identificatie bij de ondertekening gaat.

De tweede is de notariële weg in Nederland. U laat de volmacht verlijden bij een Nederlandse notaris, waarna zij een apostille nodig heeft en een vertaling naar het Grieks. Die apostille wordt in Nederland afgegeven door de rechtbank, die de handtekening van de notaris verifieert. U mag daarvoor naar een van de aangewezen rechtbanklocaties, ongeacht waar het document is opgemaakt. Eén praktisch punt: Nederland geeft vooralsnog geen e-apostille af op eigen documenten, alleen een papieren apostille, dus u werkt met het originele stuk en niet met een bestand.

De vertaling erna is een aparte stap met eigen regels. De vertaaldienst van het Griekse ministerie van Buitenlandse Zaken is opgeheven onder wet 4781/2021. Een officiële vertaling loopt sindsdien via vertalers die zijn opgenomen in het Griekse register van gecertificeerde vertalers, dat via gov.gr wordt ontsloten. Daarnaast mogen Griekse advocaten op grond van artikel 36 van de advocatenwet 4194/2013 zelf vertalingen certificeren. Welke van de twee uw notaris of bank in uw dossier wil zien, is een vraag voor uw Griekse advocaat en niet iets om zelf te kiezen.

Welke route sneller is, hangt af van de wachttijd bij de consulaire afdeling op dat moment en van uw eigen agenda. Er is geen algemene regel, en wie beweert dat de ene route altijd sneller is, kent uw kalender niet.

Waarom de EU-vereenvoudiging hier niet helpt

Als EU-burger heeft u bij een Griekse aankoop een aantal voordelen, en het is verleidelijk te denken dat de legalisatie er daar één van is. Voor een volmacht is dat niet zo, en het is de moeite waard te begrijpen waarom, zodat u er geen tijd op inzet.

De Europese verordening die de apostille binnen de EU overbodig maakt, werkt met een opsomming van onderwerpen. Het gaat om documenten die feiten vaststellen als geboorte, in leven zijn, overlijden, naam, huwelijk, echtscheiding, geregistreerd partnerschap, afstamming, adoptie, woonplaats, nationaliteit en de afwezigheid van een strafblad. Dat is een gesloten lijst, en een volmacht om een woning te kopen of te hypothekeren staat er niet op. De volmacht valt dus terug op het gewone regime.

Dat gewone regime is gelukkig het eenvoudige: zowel Nederland als Griekenland is partij bij het Haagse Apostilleverdrag van 1961, voor Nederland in werking sinds 8 oktober 1965 en voor Griekenland sinds 18 mei 1985. Er is dus geen consulaire legalisatieketen nodig, alleen de apostille van de rechtbank. In het overzicht van de documenten die u voor een Griekse hypotheek nodig heeft staat waar de EU-vereenvoudiging wél iets voor u doet, namelijk bij uw burgerlijke-standsstukken.

Wat u bewust buiten de volmacht houdt

Een volmacht geeft bevoegdheid weg over uw geld en uw eigendom. Dat is de bedoeling, en het is precies daarom een document dat u even aandachtig leest als het koopcontract.

Houd de omschrijving zo nauw als het doel toelaat. Een volmacht om dit ene pand te kopen en te hypothekeren is geen volmacht om een ander pand te kopen, te verkopen of opnieuw te bezwaren. Noem het perceel, noem de kredietverstrekker zodra u die kent, en laat uw advocaat het maximum van de lening opnemen wanneer dat bekend is. Dat kost u niets aan flexibiliteit die u werkelijk nodig heeft.

Zet er een einddatum op. Grieks recht kent geen algemene wettelijke vervaltermijn voor een volmacht: zij loopt zo lang als er in staat, of tot de opgedragen handeling is verricht. Een volmacht zonder termijn blijft dus na de sleuteloverdracht bestaan, en dat is nergens voor nodig. Wilt u haar eerder intrekken, houd er dan rekening mee dat de herroeping doorgaans in dezelfde vorm moet gebeuren als de verlening, dus notarieel bij een notariële volmacht, en dat de betrokkenen ervan op de hoogte moeten worden gebracht.

En koopt u samen, dan geeft ieder afzonderlijk volmacht. Twee kopers betekent twee volmachten, ook wanneer u gehuwd bent, dus ook twee keer apostille en vertaling als u de Nederlandse route kiest. Laat uw naam in de volmacht bovendien exact overeenkomen met uw paspoort, inclusief tweede voornamen. Dat is het soort verschil dat bij de akte alsnog voor uitstel zorgt, en het kost bij de Griekse spelling van een Nederlandse naam meer aandacht dan u verwacht.

Na de akte: het kadaster en uw aangifte in Nederland

De volmacht is niet uitgewerkt op het moment dat de akte is getekend. De nieuwe eigendomssituatie moet daarna bij het kadaster worden aangegeven, en ook die handeling kan een gevolmachtigde voor u verrichten op grond van een afschrift van de notariële volmacht. Neem de kadastrale aangifte dus uitdrukkelijk in de opsomming op, want zij valt precies in de periode waarin uw aandacht al naar de inrichting is verschoven. Hoe kort die termijn is en waarom een gemiste aangifte duur uitpakt, staat in het artikel over het Griekse kadaster dat definitief wordt.

Er is één ding dat een volmacht nooit voor u doet, en dat is uw eigen aangifte. Uw Griekse woning telt in box 3 mee als bezitting per 1 januari, en de Griekse hypotheek die uw gevolmachtigde heeft laten inschrijven, telt daar als schuld tegenover. Wie de volmacht ziet als het uitbesteden van het hele dossier, komt er bij de eerste aangifte achter dat de Nederlandse kant onverminderd bij hem ligt. Vraag uw advocaat daarom om na afloop alle stukken, de akte, de bewijzen van inschrijving en de gegevens van de voorinschrijving, gebundeld aan u te leveren. Dat is uw dossier, niet het zijne.

Lees verder

• Welke documenten heb je nodig voor een hypotheek in Griekenland?
• Het voorlopig koopcontract in Griekenland en uw financiering
• Hypotheek voor niet-inwoners in Griekenland: de verschillen