Ja, uw Griekse woning valt in box 3, ook zonder verhuur
Bent u fiscaal inwoner van Nederland, dan geeft u uw wereldwijde vermogen op. Een woning in Griekenland is daarin geen uitzondering: zij hoort thuis in box 3, bij de overige bezittingen. Dat gebeurt ongeacht of u verhuurt, hoe vaak u er zelf bent en of de woning het hele jaar leeg staat. De hypotheekrenteaftrek speelt hier geen rol, want die hoort bij de eigen woning in box 1 waarin u hoofdzakelijk verblijft.
Box 3 werkt in 2026 nog met een forfaitair rendement: de Belastingdienst rekent met een verondersteld rendement per soort bezitting en heft daarover 36 procent. Voor overige bezittingen, de categorie waar uw Griekse woning in valt, is het percentage voor 2026 definitief vastgesteld op 6,00 procent. Voor bank- en spaartegoeden geldt 1,28 procent en voor schulden 2,70 procent, beide nog voorlopig; die worden begin 2027 definitief vastgesteld. Wat de woning werkelijk opbrengt of kost, doet in dit stelsel op zichzelf niet ter zake. Daarop bestaat één belangrijke uitzondering, de tegenbewijsregeling, en die komt verderop aan bod.
Welke waarde geeft u op, en per welke datum?
Voor een woning in Nederland vult u de WOZ-waarde in. Griekenland kent geen WOZ, dus daar geldt een andere regel. De Belastingdienst vraagt voor een tweede woning in het buitenland om de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat op 1 januari van het jaar waarover u aangifte doet. Dat is de prijs die de woning leeg en vrij van gebruik zou opbrengen, niet de prijs die u ooit betaald hebt en niet de Griekse objectieve waarde.
Let op dat laatste punt, want daar gaat het vaak mis. De Griekse fiscus werkt met de antikeimeniki axia, de objectieve waarde, en gebruikt die voor de overdrachtsbelasting en voor ENFIA. Die objectieve waarde ligt in veel zones lager dan de marktwaarde en is dus geen geschikt cijfer voor uw Nederlandse aangifte. Wat u wel kunt gebruiken: een taxatierapport, de taxatie die de Griekse bank bij uw hypotheekaanvraag liet uitvoeren, of een onderbouwde vergelijking met verkochte woningen in dezelfde plaats. Bewaar die onderbouwing, want de waarde per 1 januari is precies het punt waarover de inspecteur later vragen kan stellen.
Koopt u samen met uw fiscale partner, dan verdeelt u de waarde in de aangifte zoals u dat met de rest van uw box 3-vermogen doet. Koopt u samen met iemand die geen fiscale partner is, dan geeft ieder zijn eigen aandeel op.
Hoe uw Griekse hypotheek de box 3-grondslag verlaagt
De lening die op de woning rust, telt in box 3 mee als schuld en verlaagt uw grondslag. Dat geldt zowel voor een hypotheek bij een Griekse bank als voor een lening die u in Nederland aanging om de aankoop te financieren. In beide gevallen is de rente geen aftrekpost, maar de schuld zelf telt wel.
Er zit één drempel in. Schulden tellen pas mee voor zover ze uitkomen boven de schuldendrempel, in 2026 vastgesteld op 3.800 euro per belastingplichtige en 7.600 euro voor fiscale partners samen. Bij een hypotheek van enige omvang is dat een kleine correctie, maar hij bestaat wel en hij geldt voor al uw box 3-schulden samen, niet per lening.
Praktisch gevolg: hoe hoger uw Griekse financiering, hoe lager uw box 3-grondslag. Dat is geen reden om meer te lenen dan verstandig is, zeker niet omdat Griekse banken aan niet-ingezetenen doorgaans tussen 50 en 65 procent van de waarde financieren en de looptijd vaak rond twintig jaar aftoppen. Het betekent wel dat de fiscale uitkomst van kopen met of zonder financiering anders is dan veel kopers vooraf aannemen. Hoe die afweging valt tegenover bijlenen op uw Nederlandse woning, leest u in Griekse hypotheek of Nederlandse overwaarde.
Wilt u weten hoe een Griekse woning en de bijbehorende financiering in uw eigen box 3 uitpakken? Vraag vrijblijvend een hypotheekscan aan voordat u een bod uitbrengt.
Start hypotheekscanWat u in 2026 ongeveer betaalt, en vanaf welk vermogen
De belasting begint pas boven het heffingsvrij vermogen. Voor 2026 is dat 59.357 euro per persoon en 118.714 euro voor fiscale partners samen. Dat bedrag geldt voor uw hele box 3-vermogen, dus inclusief spaargeld en beleggingen; de Griekse woning krijgt geen eigen vrijstelling.
De rekensom loopt daarna in stappen: het forfaitaire rendement per soort bezitting bij elkaar opgeteld, de schulden ertegenover, het heffingsvrij vermogen eraf, en over wat overblijft 36 procent. Bij een woning die de grondslag met enkele tonnen verhoogt, is dit geen verwaarloosbare post, en anders dan ENFIA komt hij niet als een Grieks aanslagbiljet binnen maar als een hoger te betalen bedrag bij uw Nederlandse aangifte. Neem hem daarom mee in uw jaarbegroting, naast de Griekse vaste lasten die in ENFIA onroerendgoedbelasting uitgelegd aan bod komen.
Het belastingverdrag met Griekenland voorkomt dubbele belasting, maar stelt u niet vrij
Nederland en Griekenland sloten op 16 juli 1981 in Athene een overeenkomst tot het vermijden van dubbele belasting met betrekking tot belastingen naar het inkomen en naar het vermogen. Het uitgangspunt daarin is het gebruikelijke: onroerende zaken mogen worden belast in het land waar zij liggen. Griekenland heft dus over uw woning, en Nederland geeft daarvoor een tegemoetkoming in box 3.
Die tegemoetkoming heet de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting en werkt volgens de vrijstellingsmethode met een evenredige vermindering. Dat is een belangrijk detail, want het is geen verrekening van de Griekse belasting die u werkelijk betaalde. Nederland kijkt naar de verhouding waarin het rendement op de Griekse woning, verminderd met het rendement op de bijbehorende schuld, staat tot uw totale box 3-rendement, en verlaagt uw box 3-belasting met datzelfde aandeel. De ENFIA die u in Griekenland afdraagt, speelt in die breuk geen rol.
Twee gevolgen daarvan verrassen mensen. U kunt netto meer of minder aan de tegemoetkoming overhouden dan u in Griekenland betaalde, afhankelijk van uw overige vermogen. En de vermindering geldt alleen als u de woning ook daadwerkelijk in box 3 hebt opgegeven: de aftrek is een correctie op een aangegeven bezitting, geen vervanging ervan. De woning niet vermelden en er daarna een beroep op doen, werkt dus niet.
De tegenbewijsregeling kan bij een vakantiewoning juist ongunstig uitpakken
Sinds de arresten van de Hoge Raad mag u aantonen dat uw werkelijke rendement lager was dan het forfait. Vanaf het aangiftejaar 2025 doet u dat niet meer met een los formulier maar binnen de gewone aangifte via Mijn Belastingdienst. Voor spaarders pakt dat vaak gunstig uit. Voor eigenaren van een tweede woning ligt het anders, om twee redenen die specifiek zijn voor vastgoed.
Ten eerste telt bij werkelijk rendement de waardeontwikkeling van de woning mee, ook als u niets verkocht hebt. Een ongerealiseerde waardestijging is dus onderdeel van uw werkelijke rendement. In een Griekse markt die de afgelopen jaren is gestegen, kan het werkelijke rendement daardoor hoger uitkomen dan het forfait van 6,00 procent, en dan is een beroep op de tegenbewijsregeling in uw nadeel. Alleen de rente op box 3-schulden is aftrekbaar, er is geen correctie voor inflatie en verliezen kunt u niet over jaren heen verrekenen.
Ten tweede is er per 2026 een wijziging die juist vakantiewoningen raakt. Tot en met 2025 bleef eigen gebruik buiten beschouwing bij het bepalen van het werkelijke rendement; vanaf 2026 geldt het voordeel wegens eigen gebruik als onderdeel daarvan, gewaardeerd op de economische huurwaarde. Daarbij telt niet alleen de periode dat u er zelf was, maar ook de periode dat de woning u ter beschikking stond, dus ook leegstand. Voor een woning die u een deel van het jaar zelf gebruikt en verder niet verhuurt, is dat een reële verzwaring binnen deze regeling. Laat daarom eerst doorrekenen of tegenbewijs in uw geval gunstig is voordat u het inroept.
Wat verandert er als u de woning gaat verhuren?
Aan de Griekse kant belast Griekenland uw huurinkomsten, ook als niet-inwoner, tegen progressieve tarieven. Per 2026 is de middelste schijf verlaagd: 15 procent tot 12.000 euro, 25 procent van 12.001 tot 35.000 euro en 45 procent daarboven. Die middelste schijf stond eerder op 35 procent, waardoor eigenaren met een bescheiden verhuuropbrengst er nu merkbaar beter uitkomen. U doet daarvoor in Griekenland aangifte, waarvoor u sowieso een AFM-nummer nodig hebt, het Griekse fiscale identificatienummer dat u al bij de aankoop kreeg. Houd daarnaast de vergunningsregels voor korte verhuur in de gaten, die staan in Nieuwe verhuurregels Griekenland 2025.
Aan de Nederlandse kant verandert er in het forfaitaire stelsel niets: uw huurontvangsten worden niet apart belast, want box 3 kijkt in 2026 nog naar de waarde en niet naar de opbrengst. Roept u de tegenbewijsregeling in, dan tellen de huurinkomsten wel mee in uw werkelijke rendement, samen met de waardeontwikkeling. Verhuur maakt tegenbewijs voor een woning dus zelden aantrekkelijker.
Wat er na 2028 anders wordt
Het forfaitaire stelsel is op termijn ten einde. Het wetsvoorstel voor een heffing over het werkelijke rendement in box 3 is op 12 februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen en ligt bij de Eerste Kamer, met beoogde inwerkingtreding per 1 januari 2028. Op 19 juni 2026 informeerde de staatssecretaris de Tweede Kamer over mogelijke verbeteringen van het voorstel, waarover het kabinet zich deze zomer buigt. Er is dus nog beweging in de details.
De richting is wel duidelijk: in het nieuwe stelsel wordt alleen het werkelijke rendement belast en verdwijnen het forfait en de tegenbewijsregeling. Voor een vakantiewoning betekent dat dat waardeontwikkeling, huur en eigen gebruik structureel bepalend worden in plaats van alleen bij een beroep op tegenbewijs. Koopt u nu met een horizon van tien of twintig jaar, houd dan rekening met een ander fiscaal regime halverwege. Dat is geen reden om af te zien van een aankoop, wel een reden om uw begroting niet op de huidige forfaitaire uitkomst alleen te bouwen.
Wat u vastlegt voor uw aangifte
- De waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat per 1 januari, met onderbouwing.
- Het taxatierapport dat de Griekse bank liet opmaken, plus de koopakte bij de notaris.
- De hoogte van de Griekse hypotheek per 1 januari en de in het jaar betaalde rente.
- Uw AFM-nummer en de Griekse aanslagen, waaronder ENFIA, per jaar bij elkaar.
- Bij verhuur: de ontvangen huur en de Griekse aangifte over hetzelfde jaar.
- Bij eigen gebruik: welke periodes de woning u ter beschikking stond, inclusief leegstand.
- Laat door een belastingadviseur toetsen of tegenbewijs in uw situatie gunstig uitpakt.