De belasting bestaat wel, maar wordt al sinds 2013 niet geheven
Artikel 41 van wet 4172/2013 voerde een heffing van 15 procent in op de meerwaarde die een particulier realiseert bij de overdracht van Grieks onroerend goed. Die wet werd aangenomen op het hoogtepunt van de Griekse schuldencrisis, toen de staat op zoek was naar inkomsten. Ze is nooit echt in werking getreden: de invoering werd meteen uitgesteld en sindsdien elk jaar opnieuw met een jaar opgeschort.
De meest recente verlenging is vastgelegd in wet 5246/2025, gepubliceerd in het Griekse staatsblad op 11 november 2025. Daarmee blijft de meerwaardebelasting voor particulieren opgeschort tot en met 31 december 2026. Verkoopt u dit jaar uw Griekse woning als particulier, dan draagt u over de winst in Griekenland dus in beginsel geen inkomstenbelasting af.
Dat is een aanzienlijk verschil met de meeste andere Europese markten. Waar een Franse of Spaanse verkoper een aanzienlijk deel van de winst aan de lokale fiscus laat, houdt de Griekse particuliere verkoper de meerwaarde in beginsel volledig. Het is ook precies het punt waarop u niet moet vertrouwen op een artikel van twee jaar oud: de opschorting is telkens tijdelijk en moet elk jaar opnieuw worden verlengd.
En na 31 december 2026?
Daarover is op dit moment nog niets besloten. Het patroon van de afgelopen twaalf jaar is dat de verlenging laat in het jaar wordt meegenomen in de begrotingswet, vaak pas in november. Dat betekent dat u in de tweede helft van 2026 kunt verkopen zonder te weten wat er per 1 januari 2027 geldt.
Verleidelijk is dan om de verkoop te vervroegen om zeker te zijn. Dat kan een verstandige overweging zijn, maar weeg hem eerlijk. De opschorting is dertien jaar op rij verlengd, wat iets zegt over de politieke werkelijkheid rond deze heffing, en een gehaaste verkoop in een dunne wintermarkt kan u makkelijk meer kosten dan de belasting die u vermijdt. De volgorde die hout snijdt: bepaal eerst of verkopen op zichzelf logisch is, en gebruik de fiscale kalender daarna als tiebreaker, niet andersom.
Zou de heffing wel ingaan, dan gaat het om 15 procent over het verschil tussen de aankoop- en de verkoopprijs, met correcties waarvan de uitwerking pas vaststaat als de regeling daadwerkelijk in werking treedt. Ook daarvoor geldt: laat het op dat moment narekenen door een Griekse belastingadviseur, want de details van een regeling die dertien jaar niet is toegepast, zijn geen betrouwbare basis voor een begroting van vandaag.
Wanneer u toch belasting betaalt over de verkoop
De opschorting geldt voor particulieren die privévermogen verkopen. Verkoopt u met enige regelmaat, dan kan de Griekse fiscus uw activiteit aanmerken als bedrijfsmatig, en dan valt de winst niet onder de opgeschorte meerwaardebelasting maar onder de progressieve tarieven voor ondernemingswinst. Die lopen aanzienlijk hoger op dan 15 procent.
Waar precies de grens ligt tussen het beheer van privévermogen en handel, hangt af van het aantal transacties, de periode waarin ze plaatsvinden en de bedoeling waarmee u kocht. Koopt en verkoopt u meerdere panden binnen een paar jaar, leg die vraag dan vooraf voor aan een Griekse accountant en niet achteraf aan de inspecteur. Voor de eigenaar van één vakantiewoning die na tien of vijftien jaar verkoopt, speelt dit niet.
Verkoopt u niet als particulier maar via een vennootschap, dan geldt de opschorting evenmin. De winst valt dan gewoon in de vennootschapsbelasting.
Verkoopt u in Griekenland om elders te kopen, of wilt u weten wat de opbrengst betekent voor een volgende financiering? Vraag vrijblijvend een hypotheekscan aan.
Start hypotheekscanWat Nederland doet met de verkoopwinst
In box 3 bestaat geen afrekening over gerealiseerde verkoopwinst. Het forfaitaire stelsel kijkt naar wat u op 1 januari bezat, niet naar wat u in de loop van het jaar verkocht. Verkoopt u uw Griekse woning in maart, dan telt zij voor dat belastingjaar nog gewoon mee als bezitting per 1 januari, en de verkoopopbrengst niet.
Wat er wél verandert, merkt u het jaar erna, en dat pakt doorgaans gunstig uit. De woning viel onder overige bezittingen, met een forfaitair rendement van 6,00 procent voor 2026. Zet u de opbrengst op een spaarrekening, dan valt hetzelfde geld onder bank- en spaartegoeden, waarvoor het percentage voor 2026 voorlopig op 1,28 procent staat. Dezelfde euro's leveren in het forfait dus een veel lagere grondslag op. Tegelijk verdwijnt de Griekse hypotheek als schuld uit uw box 3, wat de andere kant op werkt. Hoe die twee tegen elkaar uitvallen, hangt af van uw financiering en staat uitgelegd in Griekse woning in box 3.
Twee dingen om in de gaten te houden. De peildatum van 1 januari maakt het moment van levering fiscaal relevant: een akte die eind december passeert in plaats van begin januari scheelt een heel jaar waarin de woning nog in uw grondslag zit. En heeft u eerder een beroep gedaan op de tegenbewijsregeling, dan telde de waardestijging van de woning in die jaren al mee als werkelijk rendement, ook zonder verkoop. De winst die u nu int, is in dat geval deels al in de heffing betrokken. Laat dat narekenen voordat u aanneemt dat de verkoop fiscaal geruisloos verloopt.
De papieren die u in 2026 nodig heeft om te mógen verkopen
Hier zit tegenwoordig het echte werk, en het is de reden dat een Griekse verkoop niet in een paar weken rond is. De notaris mag de akte pas passeren als een reeks stukken compleet is.
Het belangrijkste is de elektronische identiteit van het gebouw, de ilektroniki taftotita ktiriou. Een bevoegde ingenieur legt daarin vast dat het pand overeenkomt met de bouwvergunning en de goedgekeurde tekeningen. Zonder dat dossier komt een overdracht niet tot stand. Voor woningen waar ooit iets is aangebouwd, dichtgezet of anders ingedeeld dan de vergunning aangeeft, is dit het punt waarop een verkoop maanden kan uitlopen, omdat afwijkingen eerst gelegaliseerd moeten worden. Begin hier dus mee zodra u aan verkopen denkt, niet als er een koper is.
Daarnaast heeft u een geldig energieprestatiecertificaat nodig, een fiscale verklaring dat u geen openstaande schulden bij de Griekse fiscus heeft, een ENFIA-verklaring over de voorgaande jaren, en de inschrijving in het kadaster, het Ktimatologio. Notarissen halen een deel van die verklaringen tegenwoordig digitaal op bij de betrokken instanties, wat helpt, maar de ingenieur en het energiecertificaat moet u zelf regelen. Bent u zelfstandige of betrokken bij een vennootschap, dan komt daar een verklaring van de sociale verzekering bij.
De objectieve waarde bepaalt de bodem in de akte
Griekenland werkt met de antikeimeniki axia, de objectieve waarde per zone. Die waarde bepaalt niet uw vraagprijs, maar wel de ondergrens van wat er in de akte mag komen te staan: de overdrachtsbelasting die de koper betaalt, wordt berekend over de hoogste van de contractprijs en de objectieve waarde. Het tarief daarvoor is 3 procent, verhoogd met een gemeentelijke opslag over dat bedrag.
Voor u als verkoper is dat om twee redenen relevant. Ligt de objectieve waarde in uw zone hoger dan de prijs die de markt biedt, dan betaalt de koper belasting over een bedrag dat hij niet betaalt, en dat drukt in de onderhandeling op uw prijs. En de objectieve waarden worden periodiek herzien, waarbij zones met sterk gestegen marktprijzen kunnen worden opgetrokken. Vraag uw makelaar of notaris wat de actuele zonewaarde voor uw pand is voordat u een vraagprijs bepaalt, want dat cijfer is openbaar en de koper kent het.
Wat u aan beide kanten afsluit
ENFIA wordt geheven bij de eigenaar op 1 januari van het betreffende jaar. Verkoopt u in de loop van het jaar, dan blijft die aanslag dus bij u, ook al bent u het pand kwijt. Verrekening met de koper is een kwestie van afspraken in de koopovereenkomst en geen automatisme, dus regel het daar expliciet.
Houd uw Griekse fiscale nummer, het AFM-nummer, aan tot alle aangiften over het verkoopjaar zijn afgerond. U doet in Griekenland over dat jaar nog aangifte, ook als er geen meerwaardebelasting verschuldigd is en ook als u geen huurinkomsten meer had. Sluit daarnaast de nutsvoorzieningen en de gemeentelijke heffingen af op de datum van levering, en bewaar de eindafrekeningen.
Loopt er nog een Griekse hypotheek, dan wordt die bij de levering afgelost en moet de inschrijving worden doorgehaald. Vraag de bank vooraf om een opgave van de restschuld op de verwachte leveringsdatum en om de kosten van de doorhaling, want die twee bedragen bepalen samen wat er netto overblijft. Deze regels zijn wetgeving en kunnen wijzigen: laat uw situatie toetsen aan de regels die gelden in het jaar waarin u daadwerkelijk verkoopt, en leg de Nederlandse kant voor aan uw eigen belastingadviseur.
Checklist bij verkoop van uw Griekse woning
- Controleer of de opschorting van de meerwaardebelasting nog geldt in uw verkoopjaar.
- Laat de elektronische identiteit van het gebouw opstellen voordat u een koper zoekt.
- Laat afwijkingen van de bouwvergunning tijdig legaliseren, dit kost de meeste tijd.
- Regel een geldig energieprestatiecertificaat en de ENFIA- en fiscale verklaringen.
- Vraag de actuele objectieve zonewaarde op voordat u een vraagprijs bepaalt.
- Leg in de koopovereenkomst vast hoe de ENFIA over het verkoopjaar wordt verdeeld.
- Vraag de bank om restschuld en doorhalingskosten per verwachte leveringsdatum.
- Weeg de leveringsdatum tegen de peildatum van 1 januari voor uw box 3-aangifte.
- Houd uw AFM-nummer aan tot de Griekse aangifte over het verkoopjaar is gedaan.