Update 27 september 2026: de kernpunten in dit artikel gelden nog. Actuele bronnen bevestigen dat niet-ingezetenen bij de meeste Griekse banken nog altijd 50 tot 65 procent van de getaxeerde waarde kunnen lenen, al hanteren sommige banken een aparte marge voor EU-burgers: zo financiert Alpha Bank tot 80 procent voor kopers die in een EU-land wonen tegenover 70 procent voor kopers van buiten de EU, en houdt Eurobank 65 procent aan als plafond voor niet-Griekse en niet-Cypriotische aanvragers. Vraag dus altijd na of een bank zo'n aparte EU-marge hanteert. De Europese woonkredietrichtlijn (2014/17/EU) is ongewijzigd van kracht, en de hypotheekrenteaftrek geldt nog steeds niet voor een tweede woning in het buitenland, zoals dit artikel al aangaf.
Nationaliteit is zelden het obstakel
Griekse banken wijzen een aanvraag niet af omdat de aanvrager een Nederlands paspoort heeft. Wat zij beoordelen is uw fiscale woonplaats, want die bepaalt welk leenbeleid van toepassing is. Woont en werkt u in Nederland en koopt u een woning in Griekenland, dan valt u onder het beleid voor niet-ingezetenen. Dat is een apart product met eigen voorwaarden, geen variant op het product voor mensen die in Griekenland aangifte doen.
Dat onderscheid weegt zwaarder dan de meeste kopers verwachten. Twee aanvragers met hetzelfde inkomen kunnen wezenlijk andere voorwaarden krijgen, puur omdat de een in Griekenland belastingplichtig is en de ander niet. Weten aan welke kant van die streep u staat, is de eerste stap in elke realistische inschatting.
Wat uw EU-burgerschap wel oplevert
Als Nederlander bent u EU-burger, en dat heeft praktische gevolgen voor de aanvraag zelf. De Europese woonkredietrichtlijn (2014/17/EU) geldt in heel de Unie, dus ook voor een hypotheek die u in Griekenland afsluit. Die richtlijn verplicht geldverstrekkers onder meer tot een gestandaardiseerd Europees informatieblad (het ESIS), tot een echte toets van uw kredietwaardigheid en tot een bedenktijd voordat u zich bindt. U leent in een ander land, maar niet in een ander speelveld.
Daarnaast koopt u binnen dezelfde muntunie. De vraag wat een wisselkoers met uw maandlast doet, speelt voor u dus niet: u verdient in euro's en leent in euro's. Voor kopers van buiten de eurozone is dat een reëel planningsrisico, voor u verdwijnt die vraag simpelweg van tafel.
Wat een Griekse bank daadwerkelijk beoordeelt
De kern van de beoordeling is betaalbaarheid, niet afkomst. Een bank kijkt naar aantoonbaar inkomen, naar bestaande verplichtingen (inclusief de hypotheek op uw Nederlandse woning), naar de omvang van uw eigen geld, naar uw leeftijd aan het einde van de gewenste looptijd, en naar de woning zelf. Voor niet-ingezetenen ligt het financieringspercentage doorgaans tussen 50 en 65% van de waarde, waardoor kopers in de praktijk vaak 30 tot 50% aan eigen middelen inbrengen.
De bank laat bovendien zelf taxeren en rekent met de laagste van twee bedragen: de koopsom of de eigen taxatiewaarde. Valt de taxatie lager uit dan wat u met de verkoper hebt afgesproken, dan wordt de lening op die lagere waarde berekend en vult u het verschil zelf aan, bovenop het eigen geld waar u al rekening mee hield.
Cijfers laatst gecontroleerd:
Wat banken zelf publiceren laat zien hoe breed die bandbreedte is. Alpha Bank noemt op haar pagina voor buitenlanders een financiering tot 80% van de commerciële waarde voor wie permanent in een EU-land woont en 70% voor wie buiten de EU woont, met een maximale looptijd van 25 jaar respectievelijk 20 jaar, leningen vanaf 15.000 euro en een hypotheekrecht dat doorgaans 120% van het leenbedrag bedraagt. Eurobank noemt voor aanvragers die geen Griek of Cyprioot zijn een plafond van 65% van de commerciële waarde. Beide banken staan toe dat een Griekse advocaat met volmacht namens een aanvrager in het buitenland handelt. Dit zijn gepubliceerde maxima van twee banken en geen aanbod: uw inkomen, uw verplichtingen en de taxatie bepalen wat u werkelijk krijgt.
Ter vergelijking: volgens de ECB lag de gemiddelde rente op nieuwe woningkredieten aan huishoudens in augustus 2026 in Griekenland op 3,30%, in Nederland op 3,91% en in de eurozone op 3,60%. Dat is een gemiddelde over alle leners en zegt niets over wat een bank aan een niet-ingezetene biedt, maar het laat zien dat Grieks geld in euro's niet per definitie duurder is dan Nederlands geld. Vergelijk daarom op totale maandlast, looptijd en eigen inbreng, en niet op het rentepercentage alleen.
AFM-nummer en een Griekse bankrekening
Twee praktische voorwaarden komen bij vrijwel iedere aanvraag terug. U heeft een AFM nodig, het Griekse fiscaal nummer, dat u ook nodig heeft om de woning op uw naam te krijgen en om later belastingen te kunnen betalen. Daarnaast vragen de meeste banken een Griekse betaalrekening waarvan de maandlasten worden geïncasseerd. Beide zijn goed te regelen, maar ze kosten tijd, en ze staan zelden op het lijstje van kopers die net een woning hebben gevonden. Wat er verder aan stukken nodig is, staat in Welke documenten heb je nodig voor een hypotheek in Griekenland?
De titel van de woning kan een aanvraag ophouden
Griekenland is nog bezig met de overgang naar het volledig digitale kadaster, het Ktimatologio, en eigendoms- en vergunningsgeschiedenissen zijn er vaker ingewikkeld dan in West-Europese markten. Niet-ingeschreven titels, geërfde woningen met meerdere eigenaren en aanbouwen zonder papieren komen regelmatig voor. Een bank financiert niet wat juridisch niet vaststaat, dus laat een gespecialiseerde Griekse advocaat de eigendomsketen en de bouwkundige status controleren voordat u zich vastlegt. Reken op extra doorlooptijd bij een ouder object.
Griekse hypotheek of overwaarde uit Nederland?
Veel Nederlandse kopers financieren een deel van de aankoop met overwaarde op hun Nederlandse woning. Dat is vaak sneller en eenvoudiger: u onderhandelt in het Nederlands, met een bekend proces, en u bent niet afhankelijk van een Griekse taxatie. Daar staat tegenover dat u het risico op één woning concentreert en dat uw Nederlandse maandlasten stijgen, wat weer meetelt zodra u alsnog in Griekenland wilt bijlenen. Zie Overwaarde uit Nederland gebruiken voor een Griekse woning voor de afweging.
Eén punt wordt daarbij vaak over het hoofd gezien: de Nederlandse hypotheekrenteaftrek geldt niet voor een tweede woning in Griekenland. Die aftrek is voorbehouden aan de eigen woning waar u hoofdzakelijk verblijft. Of u nu in Nederland bijleent of in Griekenland een hypotheek afsluit, de rente op de financiering van uw Griekse woning is geen aftrekpost. Laat uw persoonlijke fiscale situatie voorrekenen door een belastingadviseur voordat u een route kiest.
Waar de woning en de schuld in Nederland wel terechtkomen, is box 3. De Griekse woning telt daar als overige bezitting, met een forfaitair rendement van 6,00% voor 2026; schulden tellen voor 2,70% mee, boven een drempel van 3.800 euro per persoon, en het heffingsvrij vermogen is 59.357 euro per persoon. De percentages voor spaargeld en schulden zijn voor 2026 nog voorlopig. Omdat de woning in Griekenland ligt, kan Nederland een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting geven, maar die krijgt u niet vanzelf: u vraagt er zelf om in de aangifte. Hoe dat uitwerkt staat in Griekse woning in box 3.
Wat een aanvraag lastiger maakt
Sommige situaties sluiten financiering niet uit, maar verkleinen wel het aantal banken dat wil meedoen. Denk aan woningen in afgelegen dorpen of op kleinere eilanden, panden met een onduidelijke vergunningsgeschiedenis, aankopen die vooral op verhuurrendement zijn gericht, inkomen dat lastig te onderbouwen is, en een krappe termijn tot de overdracht. Geen van deze punten is op zichzelf fataal, maar elk maakt de keuze van de geldverstrekker belangrijker.
Vaststellen of u in aanmerking komt
- Ga uit van beoordeling als niet-ingezetene, ook als u vaak in Griekenland bent.
- Zet al uw bestaande lasten op een rij, inclusief uw Nederlandse hypotheek.
- Verzamel bewijs voor elke inkomensbron waarop u wilt leunen.
- Controleer welke looptijd bij uw leeftijd nog haalbaar is.
- Vraag tijdig een AFM aan en regel een Griekse bankrekening.
- Laat de titel en de vergunningsstatus van de woning juridisch controleren.
- Vergelijk een Griekse hypotheek met een route via overwaarde, inclusief de fiscale gevolgen.
Lees verder
Wat Nederlandse kopers ons vragen
Van de 356 aanvragen die wij tussen 27 mei en 9 oktober 2026 in ons hele netwerk ontvingen, kwamen er 175 uit Nederland. Van de 285 aanvragen met een eigen bericht noemden er 25 overwaarde op de eigen woning als bron van de financiering en 29 een partner met een ander inkomen of een andere woonplaats. Griekenland was in 5 van de 356 aanvragen de bestemming, tegenover 136 voor Spanje en 106 voor Italië. Het zijn cijfers van het hele netwerk, niet alleen van Nederlandse kopers in Griekenland.
Wie deze gids maakte. Bas Terpstra maakt, beoordeelt en keurt elke gids goed, met AI-tools en openbare bronnen als startpunt. Regels en bedragen veranderen, dus gebruik dit als algemene informatie en controleer de details voor je eigen situatie.