Nationaliteit is zelden het obstakel
Griekse banken wijzen een aanvraag niet af omdat de aanvrager een Nederlands paspoort heeft. Wat zij beoordelen is uw fiscale woonplaats, want die bepaalt welk leenbeleid van toepassing is. Woont en werkt u in Nederland en koopt u een woning in Griekenland, dan valt u onder het beleid voor niet-ingezetenen. Dat is een apart product met eigen voorwaarden, geen variant op het product voor mensen die in Griekenland aangifte doen.
Dat onderscheid weegt zwaarder dan de meeste kopers verwachten. Twee aanvragers met hetzelfde inkomen kunnen wezenlijk andere voorwaarden krijgen, puur omdat de een in Griekenland belastingplichtig is en de ander niet. Weten aan welke kant van die streep u staat, is de eerste stap in elke realistische inschatting.
Wat uw EU-burgerschap wel oplevert
Als Nederlander bent u EU-burger, en dat heeft praktische gevolgen voor de aanvraag zelf. De Europese woonkredietrichtlijn (2014/17/EU) geldt in heel de Unie, dus ook voor een hypotheek die u in Griekenland afsluit. Die richtlijn verplicht geldverstrekkers onder meer tot een gestandaardiseerd Europees informatieblad (het ESIS), tot een echte toets van uw kredietwaardigheid en tot een bedenktijd voordat u zich bindt. U leent in een ander land, maar niet in een ander speelveld.
Daarnaast koopt u binnen dezelfde muntunie. De vraag wat een wisselkoers met uw maandlast doet, speelt voor u dus niet: u verdient in euro's en leent in euro's. Voor kopers van buiten de eurozone is dat een reëel planningsrisico, voor u verdwijnt die vraag simpelweg van tafel.
Wat een Griekse bank daadwerkelijk beoordeelt
De kern van de beoordeling is betaalbaarheid, niet afkomst. Een bank kijkt naar aantoonbaar inkomen, naar bestaande verplichtingen (inclusief de hypotheek op uw Nederlandse woning), naar de omvang van uw eigen geld, naar uw leeftijd aan het einde van de gewenste looptijd, en naar de woning zelf. Voor niet-ingezetenen ligt het financieringspercentage doorgaans tussen 50 en 65% van de waarde, waardoor kopers in de praktijk vaak 30 tot 50% aan eigen middelen inbrengen.
De bank laat bovendien zelf taxeren en rekent met de laagste van twee bedragen: de koopsom of de eigen taxatiewaarde. Valt de taxatie lager uit dan wat u met de verkoper hebt afgesproken, dan wordt de lening op die lagere waarde berekend en vult u het verschil zelf aan, bovenop het eigen geld waar u al rekening mee hield.
AFM-nummer en een Griekse bankrekening
Twee praktische voorwaarden komen bij vrijwel iedere aanvraag terug. U heeft een AFM nodig, het Griekse fiscaal nummer, dat u ook nodig heeft om de woning op uw naam te krijgen en om later belastingen te kunnen betalen. Daarnaast vragen de meeste banken een Griekse betaalrekening waarvan de maandlasten worden geïncasseerd. Beide zijn goed te regelen, maar ze kosten tijd, en ze staan zelden op het lijstje van kopers die net een woning hebben gevonden. Wat er verder aan stukken nodig is, staat in Welke documenten heb je nodig voor een hypotheek in Griekenland?
De titel van de woning kan een aanvraag ophouden
Griekenland is nog bezig met de overgang naar het volledig digitale kadaster, het Ktimatologio, en eigendoms- en vergunningsgeschiedenissen zijn er vaker ingewikkeld dan in West-Europese markten. Niet-ingeschreven titels, geërfde woningen met meerdere eigenaren en aanbouwen zonder papieren komen regelmatig voor. Een bank financiert niet wat juridisch niet vaststaat, dus laat een gespecialiseerde Griekse advocaat de eigendomsketen en de bouwkundige status controleren voordat u zich vastlegt. Reken op extra doorlooptijd bij een ouder object.
Griekse hypotheek of overwaarde uit Nederland?
Veel Nederlandse kopers financieren een deel van de aankoop met overwaarde op hun Nederlandse woning. Dat is vaak sneller en eenvoudiger: u onderhandelt in het Nederlands, met een bekend proces, en u bent niet afhankelijk van een Griekse taxatie. Daar staat tegenover dat u het risico op één woning concentreert en dat uw Nederlandse maandlasten stijgen, wat weer meetelt zodra u alsnog in Griekenland wilt bijlenen. Zie Overwaarde uit Nederland gebruiken voor een Griekse woning voor de afweging.
Eén punt wordt daarbij vaak over het hoofd gezien: de Nederlandse hypotheekrenteaftrek geldt niet voor een tweede woning in Griekenland. Die aftrek is voorbehouden aan de eigen woning waar u hoofdzakelijk verblijft. Of u nu in Nederland bijleent of in Griekenland een hypotheek afsluit, de rente op de financiering van uw Griekse woning is geen aftrekpost. Laat uw persoonlijke fiscale situatie voorrekenen door een belastingadviseur voordat u een route kiest.
Wat een aanvraag lastiger maakt
Sommige situaties sluiten financiering niet uit, maar verkleinen wel het aantal banken dat wil meedoen. Denk aan woningen in afgelegen dorpen of op kleinere eilanden, panden met een onduidelijke vergunningsgeschiedenis, aankopen die vooral op verhuurrendement zijn gericht, inkomen dat lastig te onderbouwen is, en een krappe termijn tot de overdracht. Geen van deze punten is op zichzelf fataal, maar elk maakt de keuze van de geldverstrekker belangrijker.
Vaststellen of u in aanmerking komt
- Ga uit van beoordeling als niet-ingezetene, ook als u vaak in Griekenland bent.
- Zet al uw bestaande lasten op een rij, inclusief uw Nederlandse hypotheek.
- Verzamel bewijs voor elke inkomensbron waarop u wilt leunen.
- Controleer welke looptijd bij uw leeftijd nog haalbaar is.
- Vraag tijdig een AFM aan en regel een Griekse bankrekening.
- Laat de titel en de vergunningsstatus van de woning juridisch controleren.
- Vergelijk een Griekse hypotheek met een route via overwaarde, inclusief de fiscale gevolgen.