Eerst een woning in Griekenland kopen, dan uw Nederlandse huis verkopen: de brug van vier tot zes weken

In Griekenland is de klok korter dan u denkt

Wie in Nederland een woning verkoopt en in Griekenland koopt, loopt tegen een verschil in tempo aan. Een Nederlandse verkoop kent een bedenktijd, ontbindende voorwaarden en een leveringsdatum die weken of maanden achter het koopcontract ligt. In Griekenland verloopt de aankoop volgens de gangbare beschrijvingen in grote lijnen zo: een reservering, een voorlopig koopcontract met een aanbetaling, en de definitieve akte bij de notaris. Voor de tijd tussen het voorlopige contract en de akte wordt in de bronnen die wij raadplegen vier tot zes weken genoemd.

Dat is korter dan de meeste Nederlandse verkopen nodig hebben om te leveren. Wie pas na het voorlopige contract begint met zoeken naar een koper voor het Nederlandse huis, heeft op de dag van de akte geen verkoopopbrengst. De brug moet er dan al liggen voor u tekent, en niet pas als het dringend wordt. Dit artikel gaat over die brug: wat ze kost, wanneer u welk bedrag nodig heeft en wat u vooraf met uw Nederlandse geldverstrekker bespreekt.

De stappen in Griekenland, en wanneer er geld naar buiten gaat

Eerst een fiscaal nummer. Buitenlandse kopers hebben een Griekse AFM nodig, het belastingnummer, om de aankoop te voltooien en de bijbehorende belastingen te betalen; vraag het aan voordat u een bod uitbrengt, want het is een voorwaarde voor wat daarna komt. Daarna volgt de reservering, soms met een kleine som om de woning van de markt te halen. Het voorlopige koopcontract is privaat en bindend zodra het is getekend, met een aanbetaling die in de bronnen uiteenloopt van enkele procenten tot ongeveer 10 procent van de prijs. Die aanbetaling hoort volgens dezelfde bronnen op een rekening onder beheer van uw advocaat te staan en niet bij de verkoper. De definitieve akte tekent u bij de notaris, waarna de akte in het kadaster wordt ingeschreven.

Voor uw geldstromen betekent dit twee betaalmomenten: de aanbetaling bij het voorlopige contract en de rest, plus kosten, bij de akte. Wat dat voorlopige contract voor uw financiering betekent, staat in voorlopig koopcontract en financiering. Wat er bovenop de prijs komt, vindt u in de bijkomende kosten; de bronnen noemen bij elkaar ongeveer 8 tot 12 procent van de prijs, met veel spreiding.

Een rekenvoorbeeld met een korte brug

De bedragen zijn aannames en geen offerte. U koopt een appartement van 180.000 euro en rekent voor dit voorbeeld op 10 procent kosten, 18.000 euro, binnen de bandbreedte uit de bronnen. U heeft dus ongeveer 198.000 euro nodig. Uw Nederlandse woning is 500.000 euro waard en er rust 200.000 euro hypotheek op. Een geldverstrekker die zolang de verkoop niet is afgerond maximaal 90 procent van de getaxeerde waarde uitleent, min de bestaande hypotheek, komt op 450.000 min 200.000 is 250.000 euro. Uw 198.000 euro past daarbinnen.

• Aanbetaling bij het voorlopige contract, bij 10 procent: 18.000 euro.
• Overbrugging van 198.000 euro tegen een aangenomen rente van 4,8 procent: ongeveer 792 euro per maand, alleen rente.
• Bij een brug van anderhalve maand, het tijdvak tussen voorlopig contract en akte: ongeveer 1.200 euro rente.
• Bij een brug van twaalf maanden omdat uw Nederlandse verkoop uitloopt: ongeveer 9.500 euro rente.

Het verschil tussen die twee laatste regels is waar het om draait. In Griekenland is de brug duur als de verkoop mislukt en goedkoop als u hem synchroon plant. Daarom is de volgorde belangrijker dan het tarief: zet uw Nederlandse woning vroeg in de verkoop, spreek een leveringsdatum af die binnen het Griekse tijdvak valt, en teken pas het voorlopige contract als er een serieus bod ligt.

Wat de Nederlandse geldverstrekker vraagt

De beschrijvingen van Nederlandse hypotheekadviseurs lopen gelijk. Zolang de verkoop niet definitief is, houden de meeste aanbieders een veiligheidsmarge van 10 procent aan op de getaxeerde waarde, en sommige eisen dat het huis op papier al verkocht is. De looptijd wordt genoemd als 12 of 24 maanden en de rente ligt doorgaans een half tot een heel procentpunt boven die van een gewone hypotheek. Het zijn beschrijvingen, geen vaste voorwaarden. Leg uw plan dus voor zoals het is, inclusief dat de lening een woning in Griekenland betaalt: niet elke verstrekker doet dat.

Is de brug voor u te groot, kijk dan eerst naar de andere kant: wat een Griekse bank wil financieren. Dat staat in Griekse hypotheek of Nederlandse overwaarde en in overwaarde gebruiken voor Griekenland. Een kleinere brug is goedkoper en veiliger dan een grote.

Op afstand tekenen als de Nederlandse levering schuift

Een veelvoorkomend probleem: de Nederlandse levering valt in dezelfde week als de Griekse akte, en u kunt niet op twee plekken zijn. Een volmacht kan dan helpen, zodat een advocaat in Griekenland namens u tekent terwijl u in Nederland bij de notaris zit. Wat zo'n volmacht moet bevatten, en waarom ze ook uw hypotheek moet dekken, staat in een Griekse volmacht die ook uw hypotheek dekt. Houd de volmacht beperkt en laat haar controleren voordat u haar tekent.

Wat de Belastingdienst zegt over twee woningen

De Belastingdienst heeft een pagina over het tijdelijk bezitten van twee woningen. Daarop staat dat u de hypotheekrente mag aftrekken als u binnen 3 jaar in de nieuwe woning gaat wonen, en dat u tijdens verhuur van de oude woning geen recht heeft op renteaftrek. Een overbruggingslening en een woning in het buitenland komen op die pagina niet aan bod. Een Griekse woning die u niet zelf bewoont, valt in box 3; hoe dat in uw aangifte komt, leest u in Griekse woning in box 3. Verhuurt u uw Nederlandse woning tijdelijk om de brug te verkleinen, houd er dan rekening mee dat de renteaftrek daarover vervalt.

Lees verder

• Voorlopig koopcontract Griekenland en financiering
• Griekse hypotheek of Nederlandse overwaarde
• Hoeveel kunt u lenen voor een Griekse hypotheek?

Bronnen: de beschrijving van het aankoopproces door Ktimatoemporiki, de uitleg over overbruggingshypotheken van Van Bruggen en de pagina tijdelijk 2 woningen van de Belastingdienst. De bedragen in het rekenvoorbeeld zijn aannames; de aanbetaling en de kosten in Griekenland verschillen per bron en per pand, dus laat ze bevestigen door uw advocaat.